Газета
 21 февраля 2005, 00:00   1070

Доля риска

Новый закон о «долевке» может стать еще одним фактором, стимулирующим рост цен на недвижимость в Перми.
Новый закон о «долевке» может стать еще одним фактором, стимулирующим рост цен на недвижимость в Перми.

Закон об участии в долевом строительстве, который вступит в силу в апреле 2005-го, – один из наиболее обсуждаемых среди всего «жилищного пакета», принятого российским парламентом в конце прошлого года. При этом дискуссии вокруг проекта по мере приближения начала его действия только ширятся.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (подписан Президентом РФ 31 декабря) стал по-своему эпохальным, поскольку впервые в новейшей истории России нормативно оформил существование «долевки», до последнего момента – главного источника инвестиций для жилищного домостроения. В то же время сами застройщики предполагают, что закон усложнит и удорожит процесс строительства. Кроме того, в долгосрочной перспективе нормативный акт может стать еще одним фактором, влияющим на стремительный рост цен в Перми.

Долевой пирог
К 2005 году «долевка» в структуре строительных инвестиций сохраняет лидерские позиции, несмотря на активное развитие других инструментов финансирования. По данным «Камской долины», механизмы долевого участия обеспечивают до 70% средств для жилищного домостроения (до 2003 эта цифра была еще больше и достигала 95%). Несмотря на это, «долевка» считалась до сих пор достаточно рискованным мероприятием как для соинвесторов – частных лиц, так и для самих строителей: незащищенными с правовой точки зрения были и те, и другие. Закон призван эту ситуацию исправить. Однако, считают строители, документ пронизан духом протекционизма в отношении дольщиков, зато ставит под удар бизнесменов. «Общая оценка закона негативная, он очень слаб как с юридической точки зрения, так и с практической и плохо увязан с существующим законодательством», – отметил в интервью «bc» генеральный директор ЗАО «Пермь Билдинг ЛТД» Виталий Катаев.

Закон о «долевке» в разы увеличил ответственность застройщиков, одновременно защитив дольщиков. Так, например, компания может приступить к работе с дольщиками только после того, как выполнит три требования: получит разрешение на строительство, опубликует так называемую проектную декларацию и зарегистрирует права на земельный участок. Особо дискутируемая тема – размеры пеней и штрафов за невыполнение условий договора. Санкция для застройщика, не вписывающегося в оговоренные сроки, – 1/75 ставки рефинансирования в день. Дольщик в аналогичной ситуации платит вдвое меньше – 1/150. При этом он в любое время может расторгнуть договор в одностороннем порядке, застройщик – нет. По мнению Виталия Катаева, последствия могут быть самыми плачевными: «Изъятие оборотных средств, запланированных застройщиком на объект, может привести к банкротству». Иного мнения придерживается генеральный директор НП «Западуралстрой» Ювиль Каллю:
– Штрафы, рассчитанные, исходя из ставки рефинансирования, адекватны и обоснованны. Застройщик должен нести ответственность. Кроме того, эти штрафы значительно ниже, чем те, что использовались ранее, в соответствии с законом о защите прав потребителей, и совершенно неприменимым в случае «долевки». Получалось так, что соинвестор обладал правами потребителя.

Несмотря на бурные протесты строителей, сумма штрафов по факту снизилась с 3% в день до 0,5%, исходя из предложенных расчетов.


Толковый словарь доли
Одной из новаций закона стало введение понятия «проектная декларация», документ, в котором должны быть изложены сведения о застройщике (учредители, финансовые показатели деятельности). Декларация может и должна сделать «долевку» прозрачной: застройщик должен опубликовать ее в СМИ за две недели до начала соинвестирования, а потом ежеквартально обновлять ее данные. Эта норма вызывает меньше всего нареканий со стороны строителей, хотя, по мнению г-на Катаева, «сроки внесения изменений и сроки опубликования изменений следует увеличить, как минимум, в три раза». С другой стороны, декларация является определенным ограничением для строителей, поскольку теперь деньги дольщиков исключаются из подготовительного этапа, связанного с выделением площадки, расселением ветхого жилья и созданием проектной документации. Таким образом, застройщиков стимулируют на поиск альтернативных источников финансирования, в первую очередь, речь идет о банковских кредитах.

Чиновники полагают, что застройщики должны быть готовы к грядущим изменениям. «Я исключительно положительно оцениваю и закон о долевом участии, и весь комплекс принятых не так давно жилищных законов, – заявил корреспонденту «bc» вице-губернатор Николай Бухвалов. – Мы давно ждали закон о «долевке». Он защищает инвесторов-застройщиков, то есть частные физические лица, и ужесточает требования к строительным компаниям. Но я думаю, что наши строительные организации в основном готовы к таким мероприятиям, и особых проблем закон о долевом участии у них не вызовет». «Самое главное, что в законе все названо своими именами, этого мы давно ждали», – считает г-н Каллю.

Закон о долевом участии в строительстве может воздействовать и на рынок недвижимости, считают риэлтеры – собеседники «bc». Пессимистический вариант развития событий предполагает сокращение долевого строительства как такового. В этой ситуации компании будут вынуждены строить на свои деньги либо на средства, привлеченные в качестве банковских или иных кредитов. В итоге, объекты будут продаваться преимущественно готовыми, что повлияет на рост цен в пределах 5%.
Поделиться:
Все новости компаний