Газета
 14 февраля 2005, 00:00   2238

По объекту на отрасль

В 2005 году произойдет формирование пермского рынка промышленной недвижимости.
В 2005 году произойдет формирование пермского рынка промышленной недвижимости.

Рынок промышленных (индустриальных) объектов – один из наиболее малоизученных сегментов пермской коммерческой недвижимости. Он характеризуется исключительно небольшим числом предложений и реальных сделок с объектами производственного назначения. Выявление реальных тенденций, построение трендов, а также перспектива сравнения ценовых характеристик затруднены по естественным причинам: объекты спроектированы с учетом отраслевых особенностей, что подразумевает их специфичность. Несмотря на это, анализ ситуации на рынке является корректным, если учтена «отраслевая» сегментация индустриальных построек.

По мнению некоторых экспертов, значительное увеличение предложения в 2004 году, связанное с распродажей разнообразных «непрофилей» пермскими промышленными флагманами, приведет к тому, что в 2005-м произойдет действительное формирование рынка. BUILDING b.c. предлагает первый общий обзор ситуации в сегменте.

Инъекции крупного бизнеса
В 2004-м ситуация на пермском рынке промышленной недвижимости существенно изменилось. По мнению экспертов Регионального центра независимой оценки (РЦНО), главным событием года можно назвать распродажу производственных корпусов «Велты» (стоимость помещений в зависимости от возможностей перепрофилирования и текущего состояния пребывает в диапазоне от 3 до до 6,5 тыс. рублей/кв. м). Большинство проведенных в последнее время сделок было связано с имуществом крупных промышленных предприятий, выставленным на продажу в 2004 году. Помимо «Велты» распродавали непрофильные объекты «Мотовилихинские заводы», «Сорбент» и другие крупные организации.

По мнению риэлтеров, опрошенных BUILDING b.c., такие объекты приобретаются, как правило, для того, чтобы получить в пользование земельный участок, либо, в более редких случаях, для реконструкции объекта в другое производство. Большинство объектов, предложенных предприятиями к продаже, отличаются слабыми коммуникационными системами (начиная с телефонных линий и заканчивая водоснабжением), что существенно снижает их привлекательность для потенциального покупателя (увеличивается объем необходимых долгосрочных инвестиций). Объекты, расположенные близко к магистрали или к центру города, как правило, приобретаются с целью последующей реконструкции под торговый центр или склад. Характерный пример – бывшее здание промышленного назначения, перепрофилированное под торгово-офисный центр «Гудвин».

По мнению риэлтеров, с большим интересом покупатели относятся к браунфилд, нежели к гринфилд (гринфилд – чистый земельный участок, планируемый под застройку, но не обладающий ни коммуникациями, ни кадастровым паспортом; браунфилд – участок, который используется не по «профилю» или вообще не используется). Браунфилд обладает серьезными преимуществами: не нуждается в отводе участка, существует минимальное число коммуникаций. В конечном счете, приобретение браунфилд обходится дешевле, нежели покупка гринфилд. В минувшем году одна из пермских строительных компаний приобрела объект промышленной недвижимости по ул. Уральской, на месте которого теперь возводится жилой дом.

Структура предложения, по оценке риэлтеров, такова. Наибольшая часть объектов, выставленных на продажу, имеет площади свыше 1 тыс. кв. м. Связывается это с тем, что пермская промышленность срослась с оборонным комплексом, для которого характерны крупные объекты. Достаточно сказать, что среди имущества «Велты», предложенного потенциальным покупателям, есть здания общей площадью до 80 тыс. кв. м (!). Как правило, промышленную недвижимость покупают, желающих арендовать практически нет (несмотря на существующее предложение по аренде). 90% сделок, по подсчетам аналитиков, приходится на куплю-продажу. Ценовой разброс велик и варьируется от 1 тыс. до 8 тыс. рублей/кв. м.

В целом, объем предложения объектов промышленной недвижимости невелик: в течение года на пермском рынке выставляются на продажу до 15-20 объектов, к аренде предлагаются 20-30 объектов. Каждый из них является уникальным сооружением в связи с отраслевым назначением, местоположением, наличием и текущим состоянием инженерных коммуникаций, масштабов построек и прилегающей территории. Поэтому, считают в РЦНО, сделать заключение о среднем уровне цен или отобразить динамику рынка по совокупности объектов невозможно, либо же показатели будут некорректными.

Особенностью рынка в течение нескольких последних лет стало появление крупных лотов в виде имущественных комплексов действующих и прибыльных бизнесов, считают в РЦНО. Речь, в частности, идет о «Машинном дворе» на ул. Рязанской, автоцентре «Форд» на шоссе Космонавтов, комплексе административно-производственных зданий по ул. Чайковского («Сатурн-Р»), туристическом комплексе «Сталагмит» (г. Кунгур). По мнению экспертов, продажа бизнесов и имущественных комплексов свидетельствует о качественном переходе к новой ступени развития рынка коммерческой недвижимости и является фактором формирования на региональном рынке инвестиционных капиталов.

Трудности перевода
Более детальное рассмотрение объектов связано с трудностями их классификации. Она возможна, по мнению аналитиков Регионального центра независимой оценки, прежде всего, по отраслевому принципу: объекты пищевой, швейной, деревообрабатывающей, мебельной промышленности, промышленности строительных материалов, ремонтно-механические мастерские, транспортные цеха. Именно эти объекты чаще всего предлагаются к продаже и аренде на пермском рынке промышленной недвижимости.

В качестве особого сегмента эксперты выделяют объекты недвижимости, предназначенные для оказания сервисных услуг. Эта сфера достаточно разнообразна и включает в себя дома быта, ателье, мастерские по ремонту одежды и обуви, салоны красоты и парикмахерские, кафе, бары, закусочные. Помещения для этих видов бизнеса тяготеют по своим характеристикам к торговой (в первую очередь) и офисной недвижимости, наследуя их стоимостные характеристики и динамику.

К сегменту промышленной (индустриальной) недвижимости относят обычно и объекты автомобильного сервиса, имеющие планировочные и инженерные характеристики, схожие с производственными объектами.

Предполагается, что наблюдать тенденции можно в каждом сегменте отраслевой недвижимости, хотя они напрямую связаны с процессами развития этой отрасли в национальном и, особенно, региональном масштабе. «Вброс» объектов промышленной недвижимости на рынок связан с разного рода процессами: сокращением производства, разукрупнением и приватизацией предприятий, банкротством, захватом собственности в результате рейдерских атак.

С другой стороны, наибольший спрос на профильную недвижимость, по естественным причинам, связан с отраслями, в которых наблюдается рост производства или капиталоемкость их позволяет организовывать производство в рамках малого бизнеса.

Это приводит к тому, что среди отраслевых сегментов промышленной недвижимости существует некий дисбаланс между спросом и предложением, который демонстрирует текущее состояние в развитии той или иной отрасли. «По мере развития региональной экономики спрос на профильные помещения может расти, и сложившийся со временем избыток предложения может обернуться дефицитом помещений определенных масштабов или привести к сбалансированности рынка», – считают в Региональном центре независимой оценки.

Отраслевая сегментированность промышленной недвижимости подразумевает и специфические требования по наличию и мощности инженерных коммуникаций для каждого из направлений. Общие требования одинаковы: силовое напряжение 380В, четко обозначенная мощность энергопотребления, наличие собственной трансформаторной подстанции на объекте. Некоторые энергоемкие производства, как отмечают эксперты, в качестве более дешевого топлива используют газ, а соответственно, нуждаются в газовой котельной. Производственным помещениям требуются центральное или местное отопление. Увеличивают стоимость объекта промышленная канализация, скважина или очистные сооружения. Специфические требования связаны с необходимостью приточно-вытяжной вентиляции, грузовых лифтов, ж/д путей и т.д.

В РЦНО отмечают, что процесс перепрофилирования объекта из одного отраслевого назначения в другое достаточно сложен, длителен и требует крупных капиталовложений. Представитель одной из пермских девелоперских компаний заявил в интервью BUILDING b.c., что проекты по перепрофилированию представляют небольшой интерес в силу высоких финансовых затрат при далеко не очевидной выгоде.

В этом номере BUILDING b.c. предлагает анализ наиболее крупного сегмента рынка производственных помещений – объектов автомобильного сервиса (в следующем номере «отраслевой» обзор рынка промышленной недвижимости будет завершен).

Автосервис впереди
Этот сегмент среди всего промышленного рынка является наибольшим, что связано с активным развитием разнообразного сервиса, предоставляемого автомобилям (три вида объектов: автосервис, автомойка и автозаправочные станции).

Логика бизнеса определяет главное специфическое требование к объектом такого рода: их расположение вблизи транспортных магистралей и наличие удобных подъездных путей. Помимо этого, имеют значение мощность электроснабжения, для автомоек – наличие достаточного водоснабжения, специальной канализации и илосборников, для АЗС – надежные меры противопожарной безопасности.

Учитывая, что сегмент автосервиса развивается силами малого бизнеса, спрос достаточно высок, отмечают аналитики. Факторы, повышающие привлекательность объектов, – расположение на автомагистралях, в центре города и жилых районах с плотной застройкой, вблизи гаражных комплексов и крупных автопарковок. Интерес представляют помещения площадью до 500 кв. м, в состоянии полной готовности или с наличием технических возможностей для формирования требуемой инфраструктуры. Показатель стабильного спроса – небольшой срок экспозиции предлагаемых помещений, который варьируется от 1 до 3 месяцев.

Предложение по сегменту автосервиса – «достаточно эпизодическое», считают в Региональном центре независимой оценки. Наиболее прибыльные объекты бизнеса не попадают на открытый рынок, к продаже предлагаются, как правило, нерентабельные объекты.

Это обстоятельство приводит к тому, что некоторые из выставляемых на продажу объектов в течение длительного периода времени могут не находить покупателя из-за не очень удачного расположения, невзирая на сходную цену. Кроме того, подчеркивают в РЦНО, ликвидность некоторых объектов снижает наличие нерешенных юридических проблем с правами на земельный участок.

Стоимость объектов автосервиса определяется преимущественно доходным способом, при котором основную роль в расчетах играют число ремонтных постов с определенным спектром услуг, количество линий и мест на автомойке, количество заправочных колонок на АЗС. Помимо этого, при расчете стоимости принимается во внимание число потенциальных клиентов, исходя из интенсивности движения по автотрассе, количество мест в ближайших гаражных комплексах и на парковках, а также предельная прибыльность одного сервисного поста (места).

Риэлтеры отмечают, что основная часть сделок по автосервисному сегменту – это купля-продажа. Предложений по аренде не так много, либо же помещения предполагают возможность их многовариантного использования – как в виде склада или механического цеха, так и в виде автомобильного сервиса.

О других отраслевых сегментах промышленной недвижимости (объекты пищевого и швейного производств, деревообработки и мебельного производства), а также о перспективах развития этой сферы прикамской экономики читайте в следующем выпуске BUILDING b.c.

Материал подготовлен при содействии Регионального центра независимой оценки

BUILDING b.c. №2
Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний