Газета
 24 января 2005, 00:00   998

Ритейл спасает склады

Быстро растущая розничная торговля нуждается в новых складских помещениях. Существующие не отвечают современным логистическим требованиям.
Быстро растущая розничная торговля нуждается в новых складских помещениях. Существующие не отвечают современным логистическим требованиям.

Пермскому рынку складской недвижимости в ближайшей перспективе эксперты пророчат успешное развитие. Существенным фактором для этого остается стабильный рост розничной торговли, который обеспечивает интерес не только к новым магазинам. Однако требования бизнеса, как и в случае с торговой недвижимостью, к новым складским помещениям существенно выросли.

От производства к логистике
Рынок складских помещений существенно отстает от других сегментов коммерческой недвижимости (в первую очередь, офисов и торговых центров), значительно уступая им по объему предложений и количеству сделок. Как отмечают в Региональном центре независимой оценки (РЦНО), это объясняется как спецификой самой недвижимости, так и уровнем развития логистического бизнеса в регионе и потребностями оптовой и розничной торговли в качественных складах.

Рынок складской недвижимости не развивался на протяжении всех 90-х. Относительно заметным явлением стала смена собственников советских баз оптовой торговли и государственного резерва. Последние привлекли наибольший интерес со стороны возникших оптовых и розничных торговых компаний. Ставки аренды и стоимость известных баз по-прежнему сохраняются высокими по сравнению с другими складскими объектами. Значительная же часть недвижимости (в первую очередь, переоборудованные или требующие реконструкции помещения) остается в аутсайдерах рынка и оценивается невысоко.

Технологическое развитие бизнеса в оптовой торговле и сетей розничной торговли серьезно отразилось на состоянии рынка, считают в РЦНО. Требования к складской недвижимости стремительно возросли: по условиям хранения товаров и автоматизации процессов погрузки-разгрузки, условиям приемки автомобильного и ж/д транспорта, информационного обеспечения управления логистическими процессами. Однако рынок до сих пор не может отреагировать на возросшие требования адекватно. В итоге крупные сетевые и оптовые компании «ЭКС», «Норма» и «Фуд-Трейд» решили инвестировать собственные средства в создание современных комплексов с привлечением зарубежных логистических операторов. При этом планируется, что воспользоваться качественными складами смогут и представители малого бизнеса. В Региональном центре независимой оценки полагают, что происходящее станет прорывом на рынке и отразится на уровне цен и арендных ставках.

Продажа и аренда
Значительным фактором, оказывающим влияние на предложение на рынке, остаются помещения, построенные в советские времена. 2002 и 2003 гг. были отмечены шквалом объявлений о продаже бывших корпусов мебельного производства на ул. Васильева и Данщина, завода ЖБК в Осенцах. В 2004-м таким же «вбросом» оказались помещения «Велты». По мнению экспертов РЦНО, наибольшей привлекательностью обладают здания, расположенные вблизи транспортных магистралей и имеющие возможности многопрофильного использования без существенной перестройки.

Отдельный бизнес – переоборудование и последующая перепродажа помещений под склады. Крайне редко на рынок попадают площади популярных торговых баз по ул. Героев Хасана, Васильева, Водопроводной. Стоимость таких складов достаточно высока (от 8 до 18 тыс. рублей за 1 кв. м) и часто необоснованно завышена.

Потенциальных покупателей складов немного, и это обуславливает дискретность спроса во времени, а также достаточно длительные сроки экспозиции объектов (средний срок: 2-3 месяца в случае с мелким объектом, 3-6 – в случае с крупным).

Рынок аренды складских помещений много шире, нежели рынок купли-продажи. Эксперты РЦНО объясняют это тем, что большинство торгово-складских баз целиком находятся в руках крупных собственников, что обусловлено спецификой индустриально-складской недвижимости (общие сети, единая территория).

В 2004 году ставки аренды складских объектов (в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости) не претерпели существенных изменений. Ставки по объектам, уже сданным в аренду, за год выросли в пределах 10-20%, а это укладывается в рамки роста тарифов на энергоносители и эксплуатационные расходы.

Мотор включен
Темпы развития рынка складской недвижимости в течение последних нескольких лет выросли и в ближайшее время не сократятся. Как уже отмечалось выше, связано это с ростом розничной торговли. Эксперты полагают, что тенденциями ближайшего будущего станут увеличение на рынке доли качественных складских помещений, отвечающих современным логистическим требованиям; формирование крупных логистических комплексов с широким спектром услуг.

В РЦНО полагают, что новый генплан и завершение зонирования территории города приведут к оформлению компактных индустриальных и логистических зон, где будут возводиться новые склады. В связи с изменениями в транспортной сети города вырастет привлекательность недвижимости в Заостровке, Осенцах, В. Муллах, Кировском районе. Предполагается, что существенного роста арендных ставок не будет, хотя, безусловно, наиболее привлекательная недвижимость продолжит дорожать. Ставки аренды современных складов будут сопоставимы со столичными и составят 320-400 руб. за кв. м.

Материал подготовлен при содействии Регионального центра независимой оценки.

«BUILDING b.c.»
Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний