Газета
 27 декабря 2004, 00:00   1076

Святые источники

Увеличение количества инструментов финансирования строительной отрасли приведет к развитию потребительской кооперации. Однако темпы роста цен на новостройки не снизятся.
Увеличение количества инструментов финансирования строительной отрасли приведет к развитию потребительской кооперации. Однако темпы роста цен на новостройки не снизятся.

Тенденция роста строительной отрасли в ближайшие 2-3 года сохранится. Так считают аналитики, ссылаясь в том числе и на то, что в 2004 году в Прикамье заработали практически все доступные инструменты финансирования этого сегмента экономики. По мнению участников рынка, значительные изменения, происходившие в строительстве в течение последних месяцев, – лишнее тому подтверждение. Несмотря на то, что статистические показатели отрасли пошли вверх, одна из наиболее болезненных проблем – стремительный рост цен на новостройки – по-прежнему не снята с повестки дня. Business Class продолжает подробное изучение инструментов инвестирования строительного рынка.

Народная доля
Качественное преобладание долевого финансирования строительства оставалось одной из ключевых инвестиционных проблем всего рынка на протяжении, пожалуй, целого десятилетия, а то и дольше. При этом наибольшие риски несли именно те, кто эти риски нести, в принципе, не должен – конечные покупатели строящихся квартир. «Сегодня мы наблюдаем тенденцию снижения долевого финансирования. Если раньше этим путем мы получали до 95% средств на строительство, то теперь – уже около 70%. Тенденция есть, и в ее сохранении и развитии заинтересованы как застройщики, так и покупатели», – отметил в интервью «bc» генеральный директор ОАО «Камская долина» Андрей Гладиков.

Причины происходящего кроются в том, что в 2004 году число инвестиционных ресурсов для строительной отрасли существенно увеличилось. Однако произошло это не только благодаря действиям самих компаний и формированию прозрачности рынка. Инвестиционные компании и банки сами проявили достаточно активный интерес к отрасли, заявив о своих долгосрочных планах в отношении ее, чему способствовала высокая доходность истейт-проектов, общая благоприятная экономическая ситуация и прочие факторы, уже неоднократно названные. Интересно другое: в 2004 году отрасль действительно стала более прозрачной. Это произошло во многом благодаря действиям, предпринятым областной (сентенции Олега Чиркунова о приходе москвичей) и федеральной (пресловутый пакет законов о доступном жилье) властями. К этому можно также присовокупить реанимацию «Дома для вашей семьи» (уже сдан первый дом по Качалова, 10). Очевидные дивиденды при снижении (хоть и достаточно условном) рисков позволили строительству обратить на себя взоры инвестиционных групп и банков.

Таким образом, к концу 2004 года прикамские компании продекларировали или уже начали работу со всеми доступными инструментами инвестирования: ипотека, потребительская кооперация, облигационные займы, паевые инвестиционные фонды недвижимости плюс целевое инвестирование. «При этом мы осознаем, что исключительных инструментов не существует, необходимо работать на стыке. Наша задача, действуя в рамках вновь принятого законодательства о доступном жилье, – довести продукт до максимальной готовности перед его продажей непосредственному потребителю. Поэтому на первом этапе строительства нам необходимы долгосрочные инвестиции с помощью облигационных займов, целевого инвестирования, затем нужно использовать банковское кредитование или потребительскую кооперацию и передавать жилье под конкретные обязательства гражданам», – считает Андрей Гладиков.

Выстрелы в будущее
Развитие инструментов инвестирования строительной отрасли повлияет и на эволюцию самих инструментов. По мнению участников рынка, нынешняя ситуация должна привести к дальнейшему росту потребительской кооперации. Практический аргумент в ее пользу – долгожданная сдача первого дома в рамках программы «Дом для вашей семьи», свидетельствующая о том, что механизм действительно заработал. В то же время потребкооперация вряд ли станет основным инструментом финансирования строительства, заняв определенную долю рынка (20-30%).

По мнению риэлтеров, рост предложения теоретически может привести к некоторому снижению темпов увеличения цен на новостройки. С другой стороны, этого может и не произойти в силу того, что растет покупательский спрос, и момент его удовлетворения – за пределами горизонта. В «Камской долине» считают, что цены и инструменты инвестирования в настоящее время не имеют прямой взаимосвязи. «Достаточно сказать о топливе. За 2004 год цены на бензин выросли более чем на 30%, намного превысив уровень инфляции. И мы не просто ссылаемся на это. Достаточно сказать о том, что стоимость цемента на 80% зависит от энергоносителей. И цена далее по цепочке производства строительных материалов вырастает», – отмечают менеджеры компании. С другой стороны, именно рынок ныне определяет цену, и пока предложение не будет соответствовать спросу, она будет расти.

Первое и прямое последствие расширения числа финансовых ресурсов для строителей – в наращивании объемов производства. Как уже писал «bc», «установочные» цифры областной администрации, озвученные в начале 2004 года, могут быть достигнуты уже в 2006-м. Если принять в расчет тот факт, что строительство – весьма консервативная отрасль, то планку можно сдвинуть до 2007, однако в том, что это произойдет, у многих строителей сомнений нет.

Другой вопрос в том, что теоретически более половины пермяков желают улучшить жилищные условия, но сделать этого не могут. Считается, что порядка 20% потенциальных потребителей жилья готовы купить его по схеме долевого участия или сразу. Еще около 20% придется на потребительское кредитование, 20% – на ипотеку. Однако эти цифры еще не достигнуты, а 40% потенциальных потребителей даже при таком раскладе остаются «за бортом». С учетом валового роста отрасли эту «социальную» проблему тоже придется решать строителям. Положительным экономическим примером решения аналогичных вопросов (в меньшем денежном масштабе, но в большем по охвату) можно считать банковское потребительское кредитование. Интерес, проявляемый кредитными учреждениями к строительной отрасли, также может поспособствовать снятию в будущем нынешней жилищной напряженности. Хотя и здесь есть немало «но», в том числе – стремительное ветшание существующего жилого фонда.

В то же время по поводу работы нынешних механизмов инвестирования отрасли остается немало вопросов. Один из наиболее колких и муссируемых – полузаконная работа паевых инвестиционных фондов с недвижимостью, а также возможности пенсионных фондов, располагающих хорошими финансовыми ресурсами, но ограниченных с правовой точки зрения. Андрей Гладиков из «Камской долины» полагает, что государство уже определилось и готово идти навстречу всей строительной отрасли. Поэтому сегодня речь идет о постепенном процессе, и разрешение проблемы становится делом времени.

Материал подготовлен при содействии ОАО «Камская долина»
Поделиться:
Все новости компаний