Газета
 18 декабря 2004, 00:00   1492

Торгуй, пока молодой

Крах прежних франшизодержателей «Пятерочки» всколыхнул пермский рынок торговой недвижимости. Запал географической экспансии сетей ослабел, считают аналитики.
Крах прежних франшизодержателей «Пятерочки» всколыхнул пермский рынок торговой недвижимости. Запал географической экспансии сетей ослабел, считают аналитики.

Несмотря на некоторые опасения участников рынка, в 2005 году пермский рынок торговой недвижимости продолжил свой рост. И все же в течение последнего полугодия проявили себя тренды, придавшие сегменту новую динамику развития и одновременно приблизившие «точку бифуркации» — момент его насыщения.
По мнению аналитиков «Пермского торгового дома недвижимости», устойчивому подъему рынка торговых помещений способствуют общая макроэкономическая ситуация в стране и регионе, оживление бизнеса, повышение инвестиционной активности, а также рост оборота розничной торговли. Ожидается, что в ближайшее время эти факторы сохранят свое позитивное влияние, тем не менее, бурное строительство ТЦ в течение 2004-2005 гг. уже дало свои первые результаты. BUILDING b.c. начинает анализ пермского рынка торговой недвижимости.
 


Алмазные дела. В последние полгода произошло несколько событий, существенно изменивших лицо рынка торговых объектов. Эти явления (в том числе и в смежных отраслях) свидетельствуют о том, что сегмент «повзрослел».
Зимой 2005 года современной торговой недвижимости в Перми стало больше. По мнению экспертов «Регионального центра независимой оценки» (РЦНО), открытие ТЦ «Алмаз» (общая площадь — 40,6 тыс. кв. м) усилило конкуренцию среди крупноформатных торговых объектов в центре прикамской столицы. «Этот факт, прежде всего, отразился на потоках покупателей в ТД «Петропавловский» (экс-«Дет­ский мир»), ТЦ «Айсберг», ЦУМ. Существенного перетекания арендаторов из ранее действовавших торговых центров в ТЦ «Алмаз» не произошло, но часть арендаторов верхних этажей указанных объектов  ощутили снижение объемов продаж. Дальнейшее развитие ситуации может способствовать корректировке арендных ставок, ранее установленных на завышенном уровне в условиях недостаточности площадей современных форматов в центре Перми», — считает руководитель РЦНО Александр Баландин.
В мае 2005 года один из торговых объектов площадью до 100 тыс. кв. м, расположенный на ул. Ленина, был выставлен на продажу по цене, превышающей 100 тыс. рублей за 1 кв. м. «Как аналитики мы оцениваем запрошенную цену как, безусловно, завышенную, тем не менее, в суждениях собственников торговых объектов инерция осенне-зимнего скачка цен на торговую недвижимость продолжает влиять на ценообразование выставляемых объектов. Успехи «Сатурн-Р» по заполнению торговых этажей «Алмаза», где площади на первом и цокольном этажах выставлялись на продажу по цене 2300-2500 долларов за один квадратный метр, магически действуют на собственников торговой недвижимости, позволяя им подсчитывать виртуальный рост стоимости своих объектов. Однако у многих магазинов формата street-retail, выставленных сегодня по ценам свыше 70 тыс. рублей за кв. м и не имеющим многолетней «раскрученности» места, по нашему мнению, цена не соответствует реалиям рынка. Такие объекты обречены на длительные сроки экспозиции, которые убедят их собственников в завышенности аппетитов», — считает г-н Баландин.
Интересно, что, по данным лаборатории анализа и прогнозирования «Пермского торгового дома недвижимости», бюджет покупателей торговых площадей в настоящее время ограничен в интервале от 600 тыс. до 7 млн рублей, о чем свидетельствуют результаты изучения платежеспособности потенциальных покупателей торговых помещений. Характерно, что по-прежнему максимальное количество покупателей (84%) претендуют на небольшие по площади объекты по цене до 3 млн рублей. Это обуславливает получение относительно низкого усредненного показателя: в среднем, потенциальный покупатель торгового объекта готов заплатить всего 2524 тыс. рублей за 1 кв. м. В нецентральных районах Перми покупатели готовы платить не более 2 тыс. рублей. Такой факт в ПТДН объясняют повышенным спросом на мелкие объекты площадью не более 100 кв. м за пределами исторического и административного ядра города.

Палки в пятом колесе. По-своему символичным для рынка событием стал крах ООО «РусторгЪ» — прежнего франшизодержателя «Пятерочки» в Пермском регионе. Приостановка работы сети привела к резкому увеличению предложения, особенно в сфере аренды. Ранее подобных по масштабу «выплесков» не происходило. Масла в огонь подлили и собственники «Добрыни», в процессе диверсификации бизнеса и ребрендинга выставившие на продажу ряд своих площадей.
В 2003-2004 гг. на рынке торговой недвижимости ощущался откровенный дефицит отдельных встроенных магазинов. Продовольственные ритейлеры, компании «Норма» и «Пятерочка», наперегонки забирали с рынка любые пригодные для их формата торговые площади. С приостановкой деятельности «Пятерочки» запал географической экспансии сетей ослабел. Сроки экспозиции торговых объектов площадью 250—800 кв. м заметно увеличились, отмечают в «Региональном центре». Часть помещений, которые ранее арендовала «Пятерочка», нашли новых арендаторов в течение марта-апреля 2005 года. А некоторые объекты так и не возобновили свою работу (по ул. Революции, 3, Уинской, 5).

Тренды/бренды. Происходят изменения и в географическом «разделении труда». Аналитики отмечают, что традиционные торговые коридоры города, Комсомольский проспект и ул. Ленина, постепенно превращаются в «бутиковые улицы» с магазинами, представляющими известные бренды. Примечательно, что большинство из них относятся к средневысокой ценовой категории (по столичным меркам) и рассчитаны на определенную массовость посещения. Эксклюзивные и дорогие бренды реализуются преимущественно в мультибрендовых магазинах, расположенных на тихих улицах цен­тра, то есть не в самых оживленных местах Перми. При этом объекты, ориентированные на средний ценовой сегмент, постепенно вытесняются из центральных торговых коридоров на менее значимые улицы и в спальные районы.
В РЦНО отмечают, что рост стоимости торговых объектов на первых этажах ввиду стабильно высокого спроса и ограниченности предложения вынуждает девелоперов осваивать мало-мальски пригодные цоколи и подвалы зданий с возможностью организации входа в пределах 50 метров от торгового коридора. Если объект позволяет, собственники добиваются эффекта двух первых этажей, организуя отдельные входы на первый и цокольный этаж непосредственно с улицы. «Хитом сезона» стала реконструкция кофейни «Кофе-Сити» в районе Комсомольской площади с расширением оконных проемов второго этажа, после чего полезные площади разместились на первом и втором этажах. «Если данное начинание окажется успешным и острота неудовлетворенного спроса на торговые площади в 1-й линии торговых коридоров центра не спадет, то Комсомольский проспект постепенно превратится в улицу двухъярусных бутиков по аналогу Тверской улицы в Москве», — полагает Александр Баландин.
Дискуссионным остается вопрос о спросе на торговые площади. В «Пермском торговом доме недвижимости» отмечают, что значительный спрос на помещения в новых ТЦ привел к выстраиванию в наиболее престижных из них так называемой «очереди ожидания», когда арендатор вперед проплачивает арендную плату за один месяц и ожидает освобождения необходимых площадей. «Иногда деньги замораживаются в «очереди» на несколько месяцев в ожидании переезда предыдущего арендатора», — полагают в ПТДН.
Эксперты РЦНО тем временем отмечают тенденцию к снижению спроса на торговые площади в жилых районах города и даже на центральных торговых улицах жилых районов, несмотря на сохраняющийся дефицит площадей в традиционных торговых коридорах.
В последние два года предложение более качественных торговых площадей в ТЦ микрорайонного масштаба и супермаркетах продовольственных сетей в жилых районах существенно возросло и покрыло ранее существовавший неудовлетворенный спрос, заявляют в «Региональном центре независимой оценки». При этом большинство ТЦ в жилых районах либо не имеют концепции, либо провалили ее воплощение. Проигрыш малых предпринимателей сетевикам также приводит к снижению посещаемости торговых центров микрорайонного масштаба и промтоварных секций в супермаркетах. Как итог — снижение их заполняемости арендаторами.
«На наш взгляд, часть таких объектов имеет завышенные ставки аренды, что не позволяет реализовывать в них товары массового спроса в сегментах «ниже среднего», на которые по-прежнему ориентирована большая часть населения города», — считает Александр Баландин. По некоторым подсчетам, рыночно обоснованные ставки аренды в торговых центрах и супермаркетах микрорайонного масштаба с высокой проходимостью (на первом этаже) должны составлять 500—700 рублей за 1 кв. м, а по объектам менее удачного расположения (в жилых районах) —350—550 рублей за 1 кв. м.

Материал подготовлен при содействии ООО «Региональный центр независимой оценки»

КОММЕНТАРИИ

Регина Давлетшина, маркетолог-аналитик Корпорации «Перспектива»:

— В течение 2004 года было введено в строй несколько крупнейших торговых центров общей площадью свыше 100 000 кв. метров. Рост объемов торговых площадей позволил несколько снизить стоимость аренды торговых помещений. Таким образом, средняя арендная ставка на сегодняшний день варьируется в интервале от 500 до 2 000 рублей  в месяц за 1 кв. метр. Кроме того, в  течение 2005-2006 годов планируется ввод в эксплуатацию ряда новых торговых комплексов.
Современные тенденции рынка диктуют создание торгово-развлекательных  комплексов, которые включают обширные площади для шопинга, фаст-фуда, ресторана, кофейни, спортклуба, кинозала и других объектов развлекательной инфраструктуры. Эффективность подобного бизнеса прогнозируется благодаря так называемому «синергетическому эффекту»: человек, пришедший, например, в магазин, дополнительно посещает кафе, кино и т. п., в каждом оставляя солидные суммы.
Что касается торговых центров, то для крупного бизнеса выгодным является приобретение торговых площадей, для мелкого и среднего — при нынешней конъюнктуре рынка —  доступной является только аренда.

Дмитрий Першиков, директор агентства недвижимости «Пермская недвижимость»:

— О том, что на пермском рынке торговой недвижимости происходит рост предложения, знает практически любой читатель деловой прессы.
Так ли масштабен этот рост? Не секрет, что стоимость объекта зависит от его местоположения, состояния и инженерной оснащенности, наличия паркинга и т. п.
В последнее время в прилегающих к центру Перми жилых районах (таких, как Балатово, Парковый, Садовой, Громовский) наблюдается устойчивый рост стоимости торговых площадей. На этом фоне продолжается ввод новых торговых комплексов, недавно началась эксплуатация «Алмаза», «Столицы» и т. п. Таким образом, качественных предложений к продаже объектов торговой недвижимости стало больше.
На рынке аренды торговой недвижимости спрос остается устойчивым. Кроме того, имеющиеся ценовые предложения по аренде зачастую превышают предполагаемую прибыль предпринимателей, занимающихся торговлей. Это обуславливает сохранение пустующих помещений.
В первую очередь, спрос на торговую недвижимость зависит от цены и расположения района относительно центра города, расположения самого района в городе (промышленный, спальный, деловой). Имеет большое значение расположение объекта относительно окружающего района: транспортных развязок, интенсивности движения, подъездных путей и пр. Анализируя влияние локального расположения объекта недвижимости на его цену и динамику развития, наши специалисты считают, что в 2004 году цены на торговые площади в центральных районах были уже достаточно велики и имели существенную разницу с аналогичными вариантами на других магистральных улицах с менее интенсивным движением. За 2005 год этот разрыв сокращается за счет динамики спроса и предложения торговой недвижимости, расположенной в так называемых «торговых коридорах», а также роста цен на других улицах центра города.
Наши специалисты однозначно считают, что торговая недвижимость по-прежнему является интереснейшим сегментом для инвесторов, так же, как и в 2004 году.

Динамика цен предложения к продаже торговых помещений
Зона территориальной престижности
Обозначение
 
1 кв 2003
 
2 кв 2003
 
3 кв 2003
 
4 кв 2003
 
1 кв 2004
 
2 кв 2004
 
3 кв 2004
 
4 кв 2004
 
1 кв 2005
 
2 кв 2005
 
1-2 кв 2005 / 1-2 кв 2003
 
1-2 кв 2005 / 1-2 кв 2004
 
Сред. индекс 2004/ 2003
 
Центральная торговая зона города (ядро)
A
 
30,026
 
28,528
 
35,189
 
41,850
 
37,266
 
33,197
 
42,688
 
50,882
 
47,549
 
58,061
 
80,4%
 
49,9%
 
21,0%
 
Центральная торговая зона (прилегающая к ядру)
B
 
20,000
 
25,320
 
23,684
 
30,000
 
26,296
 
30,866
 
36,000
 
33,060
 
40,060
 
37,972
 
72,2%
 
36,5%
 
27,5%
 
Перспективные торговые зоны города
C
 
17,965
 
16,986
 
13,841
 
11,394
 
21,087
 
23,721
 
19,841
 
23,148
 
27,266
 
37,586
 
85,5%
 
44,7%
 
45,9%
 
Прилегающие к центру жилые районы
D
Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний