Газета
 13 декабря 2004, 00:00   908

Ипотека под угрозой

Ипотека может существенно сбавить темпы развития в случае отказа государства выступать гарантом по кредиту. Альтернативой останутся собственные программы банков.
Министерство финансов Российской Федерации заявило о своем намерении отказаться от гарантий Агентству по ипотечному и жилищному кредитованию. Мотивируется данное решение нежеланием монополизировать рынок ипотеки в стране. На данный момент именно АИЖК является крупнейшим игроком, большинство финансово-кредитных структур продают закладные на недвижимость агентству. Гарантии, а значит, и фактически финансы для покупки закладных предоставляет государство, оно же является гарантом по процентной ставке, и в случае неуплаты кредитором необходимой суммы, оно компенсирует потери.

Новое предложение Министерства финансов постулирует желание сохранить гарантии по процентной ставке, но отказаться от обязательств по телу кредита. По словам директора Пермского областного ипотечного фонда Анатолия Маховикова, изменения, если они будут приняты, вступят в силу только с 2006 года.

По мнению экспертов, этот шаг может фактически поставить под угрозу развитие ипотеки в Перми. Наиболее вероятным путем становится развитие собственных программ ипотечного кредитования прикамскими банками.

По мнению ряда экспертов, нежелание государства предоставлять гарантии связано со статусом региональных операторов АИЖК. Они, в том числе и Пермский областной ипотечный фонд, в ближайшее время будут акционированы и через некоторое время приватизированы. Поэтому наблюдатели считают, что власти попросту не хотят вкладывать в частный бизнес. Постепенный выход государства из программы АИЖК прогнозировался после формирования рынка закладных.

По мнению финансового директора строительной группы «Камская долина» Владимира Пучнина, принятие правительством соответствующего решения может стать настоящим ударом по ипотеке. «Люди только привыкают к механизмам кредитования, и гарантия государства в ипотечном кредитовании, безусловно, необходима.

С этим мнением согласен директор Пермского филиала ОАО «Росгосстрах» Ринат Макулов.

– На сегодняшний день госгарантии АИЖК по ипотечным кредитам просто необходимы, так как рынок ипотечного кредитования только зарождается, и говорить о «длинных» деньгах в нашей стране без какой-либо госгарантии сложно. Примером может служить опыт отдельных территорий РФ: там, где была гарантия (или регулирование) со стороны субъектов, ипотека развивалась намного эффективнее, чем в регионах, где существовали просто рыночные условия, т. е. без вмешательства государства. Объем рынка ипотеки настолько велик, что говорить о его монополизации не придется ближайшие 3-5 лет.

Кроме того, по мнению господина Макулова, механизм отказа от госгарантий должен быть постепенным, например, по категориям граждан, улучшающих свои жилищные условия.

Анатолий Маховиков уверен, что ипотека сможет продолжать свое действие и без государственных гарантий по телу кредита.

– Существуют альтернативные источники финансирования. Закладные могут приобретать пенсионные фонды, страховые компании, которым выгодна предлагаемая процентная ставка (14%). АИЖК сейчас задумывается о создании паевого инвестиционного фонда, который бы фактически продавал частным лицам закладные.

Ринат Макулов полагает, что филиалам страховых компаний вопросы инвестирования не интересны, поскольку их задача, в первую очередь, – развитие страхования в регионе. На уровне головных офисов инвестирование в ипотеку возможно, но в ограниченном объеме, в связи со спецификой страхового бизнеса.

Президент пенсионного фонда «Стратегия» Петр Пьянков сообщил «bc», что ипотечные закладные интересны для пенсионных фондов. Более того, «Стратегия» намерено приступила к регистрации ипотечного закрытого паевого инвестиционного фонда, который будет приобретать закладные у банков, фактически став альтернативой АИЖК. По словам генерального директора управляющей компании «Витус» Юрия Скудаева, вложения в долговые обязательства по правам на недвижимость для пенсионных фондов выгодны. Доходность портфеля целого ряда пенсионных фондов оказалась отрицательной, поэтому 12–13%, которые дают ипотечные закладные, привлекательны для них. Кроме того, Пермский областной ипотечный фонд, который планируется преобразовать в компанию «Пермское АИЖК», рассматривает возможность выпуска облигационного займа, который бы обеспечил частичную независимость организации от АИЖК («Жизнь в долг», «bc» № 14 от 18 апреля 2005 г.). В случае выпуска облигаций примерно половина вырученных средств будет направлена на расширение кредитования и снижение процентной ставки. При этом проект предполагает выпуск займа на максимально длительный срок, что позволит прикамской ипотеке привлечь «длинные» деньги.

Другим путем развития ипотеки является становление собственных программ прикамских банков и филиалов, работающих в регионе. Например, Западно-Уральский банк Сбербанка России уже давно реализует программу ипотечного и жилищного кредитования, независимую от АИЖК. Собственный продукт намерен представить рынку «Международный московский банк», планирующий открыть филиал в Прикамье. По словам директора пермского филиала «Банка Москвы» Анатолия Минакова, финансово-кредитная структура в данный момент разрабатывает и вскоре начнет внедрение ипотечной программы, не возлагая особых надежд на программу АИЖК.

КАМАБАНК, являющийся крупнейшим оператором ипотечного кредитования, уже внедрил и развивает собственную программу. Кроме того, финансово-кредитная структура намерена на территории Пермской области выступать партнером ЗАО КБ «Дельта-банк», делающим акцент на розничные банковские продукты и намеренным приобретать закладные.

Впрочем, ряд специалистов полагает, что в ближайшее время ипотека не сможет развиваться столь динамично без вмешательства государства. Большинство выдаваемых кредитов продаются ПОИФу, а затем АИЖК. До появления на рынке крупных игроков, которым интересны закладные, развитие рынка будет сдерживаться.

По общему признанию экспертов, рынок закладных до сих пор не сформирован, и в ближайшие несколько лет его перспективы остаются неясными. А, значит, уход государства с рынка закладных может привести к регрессу ипотеки. Однако принципиального падения эксперты не прогнозируют, поскольку продукт поддерживает существенный интерес со стороны потребителей.
Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний