Газета
 10 декабря 2004, 00:00   990

Штурмуя центр – 2

Офисная недвижимость в перспективных районах города дорожает быстрее, чем в деловом ядре Перми. Ценовой разрыв между «центром» и «периферией» стремительно сокращается. Цены на конторы в деловом ядре Перми и на «периферии» города практически сравнялись, аналогичная ситуация наблюдается и в отношении арендных ставок. Следствием происходящего стал переезд бизнесменов из бывших «дешевых» спальных районов в бывший «дорогой» центр. И все же рынок достаточно неоднороден, чтобы делать однозначные выводы. BUILDING b.c. продолжает офисный обзор.
Офисная недвижимость в перспективных районах города дорожает быстрее, чем в деловом ядре Перми. Ценовой разрыв между «центром» и «периферией» стремительно сокращается. Цены на конторы в деловом ядре Перми и на «периферии» города практически сравнялись, аналогичная ситуация наблюдается и в отношении арендных ставок. Следствием происходящего стал переезд бизнесменов из бывших «дешевых» спальных районов в бывший «дорогой» центр. И все же рынок достаточно неоднороден, чтобы делать однозначные выводы. BUILDING b.c. продолжает офисный обзор.

Место красит человека. По мнению руководителя «Регионального центра независимой оценки» (РЦНО) Александра Баландина, тенденции на рынке офисной недвижимости в различных районах Перми далеко не одинаковы. Месторасположение, качественное состояние и инженерная оснащенность – принципиальные факторы, влияющие на стоимостные характеристики объектов. Исходя из этого, аналитики предполагают, что есть два основных направления для описания местоположения офис-центра:
1) расположение окружающего объект района относительно центра города; роль района в городском зонировании (деловые, спальные, промышленные м-ны);
2) расположение объекта относительно окружающего района: удобство подъезда, близость транспортных развязок, интенсивность движения транспорта по улице, на которой находится объект, наличие общественного транспорта.
Исходя из этих условий, построен обзор рынка офисной недвижимости: анализ по границам административных районов города, полагают в РЦНО, бесперспективен, поскольку Пермь не имеет радиального строения, вытянута вдоль Камы, изрезана руслами небольших рек.

Кто больше, выйдя из подвалов? По подсчетам «Регионального центра», рост стоимости офисных помещений в ядре делового центра (части Ленинского и Свердловского районов) за последние два года составил 54,5% (в том числе за 2004 год – 28,3%). В прилегающих районах города (Разгуляй, центр Дзержинского района, микрорайон Свердлова) рост стоимости офисов за два года составил 61% (за 2004-й – 37,8%). Примечательно, что сильнее всего дорожали конторы в перспективных деловых районах города (м/р Н. Островского, Городские Горки, Данилиха, ул. Стаханова, Гознак): за два года – 70,5% (за 2004-й – 44,9%).
В абсолютных величинах цены офисных помещений в центре стабильно выше, чем в развивающихся деловых районах, однако постепенно этот разрыв сокращается и на первый квартал 2005 года составляет в среднем 2-3 тыс. рублей/кв. м.
«Совершенно обоснованно будет заметить, что абсолютные статистические значения цен отнюдь не характеризуют стоимость каждого объекта в указанной зоне. Внутри зоны разрыв по стоимости различных объектов может быть существенным – до 1,5-2,5 раз в зависимости от его локального расположения и качественных характеристик», – считает Александр Баландин.
В спальных районах, прилегающих к центру (Парковый, Балатово, Садовый, Светлый), в течение 2004 года офисная недвижимость устойчиво дорожала: средняя стоимость объектов за это время выросла на 60,1%, при этом на 58% за 2004 год.
Аналитики отмечают, что в других жилых районах Перми динамика рынка имеет некоторые особенности: рост сегмента особенно проявляется зимой, летом, как правило, наступает стабилизация и снижение средних цен предложения. В соответствии с этой устоявшейся «традицией», в первом квартале 2005 года произошел заметный скачок цен – на 40-50%. Относительно первого квартала 2004 года цены выросли на 60-70%, а по сравнению с началом 2003 года – практически вдвое. При этом абсолютные значения стоимости офисов в жилых районах с преимущественно высотной застройкой и развитой инфраструктурой ниже, чем в деловом центре Перми. Иными словами, основной тенденцией является освоение бизнесменами перспективных деловых районов и развитых жилых районов города, где темпы роста цен на офисы опережают темпы исторического делового центра. Это объясняется дороговизной контор в самом центре. В этом плане «полупериферия» выглядит более конкурентоспособной.
Абсолютная периферия также демонстрирует рост, по сравнению с центром и перспективными районами, небольшой: в пределах 20-30% в год.
В целом, по мнению вице-мэра Перми Валерия Чупракова, курирующего строительную отрасль, одномоментное возведение офисных центров в различных районах города свидетельствует о желании бизнесменов улучшить свои «жилищные условия». «Сейчас предпринимателей не устраивают офисы, построенные, допустим, пять лет назад. Класс офисов должен расти: бизнесмены понимают, что все начинается с порога. Если офис расположен в подвале, таким будет и отношение к компании. Поэтому происходит модернизация офисных помещений, люди «выходят из подвалов», – отметил г-н Чупраков в беседе с «bc».
Не догоню, так побегаю. В 2003-м цены офисов в торговых коридорах центра были уже достаточно высоки и имели существенный – в 40-50% – отрыв от стоимости помещений на прочих магистральных улицах и улицах с менее интенсивным движением. «В 2004 году этот разрыв сократился за счет противоречивой динамики цен офисов, расположенных в торговых коридорах, и значительного роста цен на прочих улицах центра города. По состоянию на первый квартал 2005 года разрыв стоимостей по локальным характеристикам расположения в центре города невелик», – отмечает г-н Баландин.
Весьма интересно, что конторы на магистральных улицах (Луначарского, Большевистской, Пушкина), не являющихся торговыми коридорами (как Ленина, Сибирская, Попова), за два года подорожали на 67,4%, а за 2004– на 42,9%. В то же время офисные объекты на улицах «тихого центра» (Советской, Коммунистической, Газеты Звезда, Красноармейской, Тимирязева и проч.) за два года прибавили в стоимости на 42,9%, а за 2004-й – на 36,2%. Это объясняется тем, что рост привлекательности офисов, расположенных в торговых коридорах, начался задолго до 2003 года, в 2003-2004-м число удачно расположенных офисов на первых этажах торговых улиц постепенно сокращалось. Наиболее выгодным вариантом здесь считается открытие магазина, фаст-фуда или объекта со схожим назначением. Тем временем на рынок вышли офисы, расположенные на улицах не торговых и «тихого центра», при отсутствии явной конкуренции прибавившие в цене.
Значительно набрали в ценах за последние полгода офисы, расположенные на торговых и магистральных улицах жилых и промышленных районов. В 2004 году рост составил 40,9-53,1%, по оценкам РЦНО. Конторы на других улицах подорожали в 2004 году всего на 8-10%, и средняя стоимость их составила 13-18 тыс. рублей/ кв. м.

Лучшее, конечно, впереди. По данным аналитиков агентства недвижимости «Перспектива», офисные помещения в центре города пользовались в 2004 году наибольшим спросом. Со стороны арендаторов были востребованы офисы площадью от 30 до 100 кв. м, покупателей – от 100 до 250 кв. м. Этим в том числе объясняются ускоренные темпы роста цен на лучшие бизнес-центры города (классы В и В+). По данным «Регионального центра независимой оценки», за 2004 год они подорожали на 52,3-60,4%. Несколько уступают им объекты класса В1 (современные готовые офисы на первых этажах жилых и общественных зданий), рост составил 41,3-48,2%.
В сегменте офисов класса С наступила стабилизация роста стоимости в деловом центре (+1,5%) и отмечен невысокий рост в развивающихся деловых районах – 17,9-18,7% по итогам первого квартала 2005 года.

Комментарий:

Виктор Горбунов, заместитель генерального директора ООО «Пермская финансово-производственная группа»
Какие важные события происходили на пермском рынке офисной недвижимости в начале 2005 года?
– Каких-то резких изменений по сравнению с 2004 годом не происходило, но можно отметить развитие следующих тенденций. Продолжалось освоение офисных площадей, принадлежавших ВКИУ, кроме того, возводятся ранее запланированные офисные комплексы, не было информации о замораживании проектов. Проявилась и новая тенденция, о которой мы говорили ранее: выросла экспозиция по сдаче в аренду офисных площадей. Например, объект по Ленина, 9 в течение нескольких месяцев не может заполниться арендаторами. Все факторы говорят о том, что насыщение рынка приближается к верхней точке, после чего произойдет либо снижение арендных ставок, либо замедление темпов строительства офисных зданий. Все это будет продолжаться до того момента, как малый и средний бизнес, основной потребитель офисов, не начнет развиваться более высокими темпами и не возникнет новая потребность в площадях.

Можно ли говорить о падении интереса к офисной недвижимости со стороны потребителя уже сейчас?
– Интерес никогда не падает, все зависит от стоимости. Потенциальные арендаторы есть всегда, но они готовы взять недвижимость по более низкой цене, ее снижение и должно произойти. Трудно прогнозировать, насколько упадут ставки, в целом для инвестора они зависят от того, какие инвестиции были затрачены на строительство объекта. Инвестор не может в убыток себе построить офисный центр, он должен сдавать помещения в аренду по такой цене, которая бы возвращала инвестиции. Но наряду с этим есть тенденции, которые будут способствовать увеличению спроса: это развитие малого и среднего бизнеса, являющегося главным потребителем офисных площадей. Эти две тенденции будут приводить рынок в равновесие. Сейчас цены на офисную недвижимость стабилизировались, а в ряде случаев упали, это факт, которого никто не отрицает.

То есть существует реальный ресурс для снижения цены?
– Да. Я думаю, что падение арендных ставок может происходить в пределах 5-10%, но не более того. Кроме того, оно может быть достаточно кратковременным, поскольку малый и средний бизнес развиваются с темпами 5-10% в год.

Развитие малого и среднего бизнеса как фактора на рынке офисной недвижимости означает, что сегмент аренды будет шире, чем сегмент покупки?
– Для малого и среднего бизнеса всегда выгоднее арендовать, а не приобретать площади, поэтому сегмент аренды все время будет увеличиваться. Покупают офисную недвижимость в основном крупные компании и далеко не во всех случаях. Тенденции таковы: все стремятся взять в аренду и как можно дешевле.

Каковы планы ПФПГ по рынку офисной недвижимости?
– Мы продолжаем работать на рынке офисной недвижимости в Москве и здесь. ПФПГ реструктуризирует часть своих объектов подобного назначения, занимается ремонтом и реконструкцией. Однако строительства значительных офисных центров мы не планируем в ближайшие год-два.

Какой рынок, пермский или московский, сейчас является стратегическим для ПФПГ?
– Нам интересно работать и там, и там, мы жестко не разделяем московский и пермский рынки. Все зависит от условий строительства и доходности, которую мы получаем в Москве или Перми, это главный критерий.

Какова доходность?
– Она разная, на доходность влияют разнообразные факторы, и разброс достаточно велик. В Москве мы можем говорить о доходности от 10%, такова же ситуация и в Перми. Но верхняя планка московской недвижимости находится в пределах 20-22%, при условии управления объектом, а не его продажи. В Перми же доходность может быть значительно выше.

Чем это объясняется?
– В основном это объясняется стоимостью строительства и спросом на недвижимость в конкретный период.

Материал подготовлен при содействии ООО «Региональный центр независимой оценки»
Поделиться:
Все новости компаний