Газета
 27 сентября 2004, 00:00   2063

Должен будешь!

В ближайшее время начнется стремительное развитие ипотечного кредитования. Однако изменения коснутся лишь Перми: в области распространение этого финансового инструмента идет значительно сложнее.
В ближайшее время начнется стремительное развитие ипотечного кредитования. Однако изменения коснутся лишь Перми: в области распространение этого финансового инструмента идет значительно сложнее.

Одной из задач, поставленных президентом РФ Владимиром Путиным перед правительством, стало создание рынка доступного жилья. Ни для кого не секрет, что на данный момент недвижимость в Прикамье могут приобрести лишь весьма состоятельные слои населения. К тому же объем возводимого жилья не позволяет говорить о серьезном увеличении качества жизни. Ситуация начинает меняться вполне в духе нынешней политики областной администрации, всемерно стимулирующей развитие инициативы граждан.

Николай Бухвалов, вице-губернатор Пермской области :
– Сейчас мы стоим перед выбором: либо строить социальное жилье, либо стимулировать приобретение жилья и не порождать иждивенческие настроения. Мы должны стимулировать не слабого, а сильного, чтобы люди забыли о бесплатном жилье.

На низком старте
Мысль о создании механизмов, которые позволяли бы гражданам эффективно привлекать ресурсы для приобретения недвижимости, отнюдь не нова и участники рынка давно приглядывались к ипотечному кредитованию. На рынке появлялись продукты, во многом близкие ипотечному кредиту, эксперты в один голос подтверждали перспективность этого направления.

Олег Бендик, руководитель пресс-службы ОАО «Банк «Пермкредит»:
– Мы начали работать в этом направлении более двух лет назад, однако на тот момент не были созданы правила игры, в первую очередь, со стороны государства.

Ключевым моментом законодательного оформления данного вида финансовых операций стало принятие в октябре 2003 года Государственной думой закона «Об ипотечных ценных бумагах», который оформил отношения трех сторон: банков, ипотечных фондов и Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию.

Следующим шагом уже на региональном уровне стало создание в декабре 2003 года Пермского областного ипотечного фонда жилищного кредитования. Начали свои программы кредитования Западноуральский банк Сбербанка России и целый ряд коммерческих банков. Причем последние предложили клиентам на выбор как собственную программу, так и возможность взаимодействия с областным ипотечным фондом. Именно он является наиболее популярным на данный момент. Сбербанк же не может взаимодействовать с ПОИФом. Как пояснил директор Пермского областного ипотечного фонда жилищного кредитования Анатолий Маховиков, у его организации есть типовая форма договора, Сбербанк также имеет свою, причем документы не соотносятся друг с другом.

Непременным условием ипотечного кредита является залог в виде приобретаемого жилья. Процентная ставка по кредиту колеблется в пределах 15-19%. Причем, если процентная ставка для ипотечного фонда будет пересмотрена, заемщик продолжит платить тот процент, который был прописан в договоре. При банковском кредитовании проценты уплачиваются на остаток по кредиту. Поэтому, как заявил начальник кредитного отдела ЗУБ Сбербанка РФ Сергей Звягин, иногда клиентам выгоднее оформить не весь кредит сразу, а получать его траншами, поскольку проценты, выплачиваемые банку, при этой схеме становятся ниже. Кроме того, со снижением тела кредитов размер процентов тоже уменьшается. К тому же не стоит забывать, что при покупке квартиры с привлечением ипотечного кредита, человеку возвращается подоходный налог(13%), то есть эффективная процентная ставка значительно снижается, и затраты на приобретение квартиры оказываются ниже ожидаемых. Однако на данный момент инфляция в России составляет, по разным оценкам, 12-13% в год, а опускать процентную ставку по ипотечным кредитам ниже этих отметок в Перми пока никто не решается. По оценке всемирного банка, высокая процентная ставка по ипотечным кредитам связана со стремительными темпами инфляции, а значит, и снижаться она будет параллельно ей.

Срок кредита варьируется в пределах от 1 года до 20 лет. Впрочем, как отметил Анатолий Маховиков, срок кредитования может быть увеличен до 27 лет, если региональный парламент примет соответствующие поправки в законодательство, однако однозначной поддержки этой инициативы в ЗС нет. Депутат Законодательного собрания Пермской области Геннадий Тушнолобов заявил «bc», что в первую очередь необходимо провести исследование, насколько население готово к ипотечному кредитованию, востребован ли этот продукт, и есть ли целесообразность принимать законопроект. Впрочем, все эксперты в один голос заявляют, что заемщики, как правило, стараются, вне зависимости от срока кредита, выплатить его в максимально короткое время.

Галина Залога, первый заместитель Председателя Правления Камабанка:
– Ипотечные программы долгосрочны. Заёмщикам, как и банкам, приходится точно всё просчитывать. Для граждан это пока еще новая форма взаимодействия с финансовым учреждением. С одной стороны, это новые возможности, а с другой – необходимо принять очень ответственное решение: передать банку в залог свое жильё на длительный срок.

Можно даже сказать, что программы, предлагаемые финансово-кредитными организациями, интересны для различных клиентов. Так, по словам Анатолия Маховикова, наиболее востребованная клиентами ПОИФа сумма кредита составляет 300-350 тысяч рублей, а при условии, что его выплата растягивается на 20 лет, сумма ежемесячных отчислений в фонд составляет около 4000 рублей, то есть примерно равна стоимости аренды квартиры в Перми. Не удивительно, что приблизительно треть заемщиков фонда – работники бюджетной сферы. Камабанк, в отличие от своих конкурентов, начал осваивать принципиально новую нишу: работу с корпоративными клиентами. В частности, финансово-кредитная структура уже сотрудничает с «Пермэнерго».

Сбербанк России сегодня предлагает населению три вида кредитов для приобретения жилья, в т.ч. собственную программу ипотечного кредитования. В рамках этой работы Сбербанк заключает соглашения со строительными организациями, готовыми предоставлять квартиры в строящихся домах для целей ипотечного кредитования. Список этих домов сегодня включает в себя 15 объектов на всей территории области и будет далее расширяться. Строительные организации также учитывают бюджетную направленность своей деятельности и предлагают в рамках ипотечной программы недорогие квартиры.

Семен Леви, генеральный директор ОАО «Стройиндустрия»:
– Специфичной чертой домов, которые мы строим для целей ипотечной программы, является малая площадь квартир, поскольку именно это жилье по определению должно быть наиболее доступным. Малое количество домов, предлагаемых на выбор, объясняется низким спросом на ипотечные кредиты.

Вялый интерес к ипотечному кредитованию объясняется одной простой причиной: слабым развитием услуги. Сбербанк только начинает серьезную популяризацию этого финансового инструменты, а ПОИФ имеет затруднения исключительно экономического плана: размер собственных средств областного ипотечного фонда составляет на данный момент 8 миллионов рублей. Всего ПОИФом было выдано более 100 кредитов на сумму около 30 миллионов рублей. При этом фонд не смог кредитовать еще почти 120 желающих. Поэтому сейчас нет активной рекламы ПОИФа, который не может обеспечить потребность в кредитах своих потенциальных клиентов. Еще 108 кредитов на сумму 42 млн. руб. выдал Сбербанк, и около сотни на сумму более 32 миллионов рублей – Камабанк. Однако на фоне 8766 миллионов рублей, общего объема рынка ипотечного кредитования, эти цифры выглядят просто каплей в море.

Большое плаванье
Впрочем, ситуация должна кардинально измениться уже в самое ближайшее время. Дело в том, что в областной администрации ведется проработка вопроса об увеличении размера средств фонда до 150 миллионов рублей, то есть более чем в 18 раз. Это позволит сделать большой шаг к выполнению обязательств перед федеральным Агентством по ипотечному и жилищному кредитованию, предполагающий поставки ему закладных за 2004-2005 годы на сумму 300 миллионов рублей.

Затем, как заявил «bc» вице-губернатор Никита Белых, возможно акционирование фонда, чтобы ПОИФ, став самостоятельной структурой, мог привлекать финансовые ресурсы, например, путем выпуска облигаций.

Вообще, во многом эксперты связывают будущее ипотеки с развитием рынка ценных бумаг – закладных. Так, по мнению Галины Залоги, они могут быть интересны для ипотечных фондов и банков. Ключевой вопрос на данный момент: насколько стабильны они будут. Если бумаги будут достаточно надежными, финансистов устроит даже невысокая процентная ставка, которая, по мнению Анатолия Маховикова, будет давать своему обладателю доходность около 12% годовых. Ипотечные ценные бумаги должны привлекать «длинные» деньги, которые могли бы способствовать снижению процентных ставок по кредитованию.

Однако надо понимать, что далеко не все ипотечные деньги пойдут на развитие строительной отрасли. Приобретение первичного жилья при ипотечном кредитовании ставит обязательным условием для своих клиентов только Сбербанк, тогда как областной ипотечный фонд разрешает проводить операции и на вторичном рынке жилья. Получается, что вложения в строительную отрасль далеко не обязательны. Понимая это, строительные организации намерены брать инициативу в свои руки. Так, Ирина Сергеева, генеральный директор столичного «Стройинвестрегиона», аявила, что компания намерена продавать до трети квартир, применяя механизм ипотеки, считая его вполне доступным широким слоям населения. Учитывая, что компания намерена возводить на прикамском рынке около 100 тыс м2 в год, ипотека получит в регионе широкое распространение.

Семен Леви также уверен, что прогресс ипотечного кредитования не заставит себя ждать:
– Я полагаю, что уже через пару лет ипотека станет основным источником финансирования строительной отрасли.

Еще одной сложностью, тормозящей развитие ипотеки, становится необходимость создания отселенческого фонда для лиц, не выполнивших обязательства по кредиту. В соответствии с законодательством эта функция возлагается на муниципалитеты. Банк же не может самостоятельно содержать фонд, это возможно лишь в случае консолидации усилий нескольких финансово-кредитных структур. Однако, несмотря на временную незащищенность, нельзя сказать, что риски банков высоки, поскольку процент дефолтов, по общему признанию экспертов, «ничтожно мал». Поэтому, возвращаясь к теме отселенческого фонда, можно отметить, что для его создания, по оценкам экспертов, хватит приблизительно 10 квартир на миллионный город.

Без области
Впрочем, все сказанное о развитии ипотеки можно отнести лишь к Перми. Ипотечное кредитование развито в городах региона гораздо слабее. Как отметил вице-губернатор Никита Белых, в области можно говорить лишь о нескольких городах, таких как, например, Соликамск, Березники, Лысьва, Краснокамск, где ведется работа над этими проектами. Кунгур и Красновишерск находятся в стадии оформления документов. Но проблема даже не в том, что главы городов и районов не осознают важность ипотеки. Сложностью является отсутствие во многих населенных пунктах региона филиалов коммерческих банков, которые могли бы взаимодействовать с ипотечным фондом. А серьезно говорить о динамичном увеличении показателей жилищного строительства вне Перми также не приходится. Поэтому в ближайшие несколько лет ипотека станет доступной только пермякам.

По оценкам Анатолия Маховикова, с 2005 года только ПОИФ сможет выдавать около 1000 кредитов в год в случае реорганизации фонда. Если учесть, что в Перми проживает приблизительно 250 тысяч семей, за десять лет только программой АИЖК будет охвачено около 2% населения города. Скорее всего, значительно активизируют свою деятельность ипотечные компании и банки, поэтому уже в обозримом будущем программа принесет свои реальные плоды.

Кроме того, ипотека станет более доступной и благодаря тому, что условия получения кредита будут пересматриваться. При этом двумя главными вопросами можно назвать сумму снижения процентной ставки и предполагаемый срок этого события. Часть экспертов считает, что процентная ставка будет снижаться понемногу, другие же думают, что это будет радикальное уменьшение. Снизятся издержки на нотариуса: вместо 1,5% от суммы сделки с 26 сентября в соответствии с решением Госдумы он стал получать за свою работу 200 рублей. При этом существуют противники встраивания института нотариата в структуру ипотечного кредитования вообще.

Денис Гришухин, начальник управления федеральных программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (в интервью «RBC Daily»):
– Происходит дублирование, потому что точно такие же функции исполняют органы госрегистрации. Теоретически предполагается, что нотариус несет ответственность, но на практике получить с него деньги в том случае, если сделка будет признана недействительной, невозможно.Выходит, что нотариус просто берет деньги и ничего взамен участникам сделки не гарантирует. В бюджет государства эти средства тоже не попадают.

Таким образом, ипотека в ближайшее время станет доступна широким слоям населения. Увеличение активов ПОИФа можно считать уже делом решенным, а процентная ставка будет уменьшаться вместе со снижением темпов инфляции. Еще одним последствием развития ипотеки может стать выход Сбербанка на лидирующие позиции на этом рынке. Поскольку ипотечный фонд имеет лимитированное количество средств, в случае резкого увеличения спроса на ипотечные кредиты, Сбербанк, обладающий внушительными деньгами, может полнее удовлетворять потребности населения.

В целом же развитие ипотеки идет в Пермской области по либеральному пути.

Николай Бухвалов:
– В сравнении с другими регионами, по программе АИЖК мы находимся не в лидерах, но и не в отстающих. Конечно, мы сильно уступаем лидерам, например, Башкирии, Самаре, Татарстану. Власти Пермской области и города Перми очень либеральны и всегда стремятся использовать рыночные методы воздействия на экономику.

Несмотря на то, что методы работы у властей в отношении ипотечных фондов различались, ожидаемый эффект, судя по всему, ничем выделяться не будет. Временное отставание Пермской области объясняется несколько запоздалым интересом к отрасли.
Поделиться:
Все новости компаний