Автор: Яна Купрацевич
Комплексное развитие территорий становится значимым механизмом сокращения аварийного жилищного фонда в Пермском крае. В прошлом году количество расселенных домов в рамках соглашений с застройщиками достигло 10 % от общего объема ликвидированных аварийных объектов. Чем отличается расселение жилья по КРТ и по региональной программе, какие сложности возникают у девелоперов и что делают с квартирами, владельцы которых «исчезли», – в материале Business Class.
В 2025 году на территории Пермского края расселили более 100 тыс. кв. метров жилья. С помощью механизма комплексного развития – практически 10 % от этого объема, то есть около 10 тыс. кв. метров. 7,5 тыс. квадратов пришлось на аварийное жилье, еще 3 тыс. – на дома, не признанные аварийными, но попадающие под такие критерии. Такие цифры представила заместитель министра строительства Пермского края Фаина Минх на пресс-конференции в конце марта.
Ликвидированные в рамках КРТ объекты попали в списки по 10 уже заключенным соглашениям с девелоперами. Всего в рамках этих договоров предусмотрено расселение и дальнейший снос 87 тыс. кв. метров – это и дома, уже признанные аварийными, и те, что попадают под критерии, но еще официально не получили такого статуса, – примерно 50 на 50 % в общем разрезе. Помимо этого известно, что в рамках комплексной застройки двух локаций в микрорайоне Балатово (ул. Космонавта Беляева, ул. Нефтяников, ул. Комбайнеров, ул. Качалова) планируется охватить еще 30 тыс. кв. метров такого жилья. Один из лотов уже разыгран на торгах – речь о территории вдоль ул. Нефтяников в кварталах, расположенных ближе к ул. Космонавта Леонова. На второй аукцион, в который включены земельные участки вдоль ул. Нефтяников на отрезке от ул. Качалова до ул. Одоевского, а также площадка на углу ул. Нефтяников и ул. Комбайнеров, заявки поданы не были.
Как объяснила Фаина Минх, с правовой точки зрения, а также в стоимости выкупа, разницы для граждан при расселении по КРТ или региональной программе нет. Однако нюансы в реализации процедуры есть.
Во-первых, под расселение в рамках комплексного развития могут попасть не только признанные аварийными дома, но и те, которые по нескольким критериям такими являются, но статус еще не получили. Это постройки, которые «устарели и морально, и физически». К примеру, в рамках региональной программы сейчас ведется расселение объектов, которые попали в перечень аварийных в период с 2018 по 2022 год. Для расселения в границах комплексной застройки не имеет значения дата признания здания аварийным. Таким образом, механизм КРТ позволяет досрочно расселить старые дома, а гражданам – переселиться из них еще до того, как здание станет непригодным для жизни.
Во-вторых, застройщики, как правило, ведут расселение и снос объектов с опережением графика. «Например, на «Тихом Компросе» отведено пять лет на эти цели, но, думаю, завершат раньше. До этого девелопер в рамках КРТ по ул. Плеханова справился за два года. Темпы заданы достаточно серьезные, надеемся, что и в дальнейшем с расселением граждан из аварийного фонда в рамках договоров КРТ не будет никаких проблем», – подытожила замминистра.
Целесообразность поиска наиболее быстрых решений в ликвидации аварийного фонда ясна. С каждым годом количество таких домов возрастает, и необходимость поддерживать достаточно высокие темпы по расселению выходит на первый план. Отметим, что Пермский край является одним из лидеров в стране по темпам расселения таких объектов, на эти цели направляются средства федерального и регионального бюджетов, а также инвестиции в рамках комплексного развития территорий.
Первым примером реализации механизма расселения аварийного жилого фонда в регионе посредством инструмента КРТ стал проект строительной группы «Развитие» на ул. Плеханова в Дзержинском районе Перми. Перед девелопером стояла задача расселить и снести восемь малоэтажных домов и одно административное здание. Под переселение попали 47 семей, в общей сложности расселено 2,8 тыс. кв. метров аварийного жилья. Договор был заключен в сентябре 2023 года, девелопер отчитался о завершении процедуры расселения в ноябре 2025 года.
Другой пример – площадка в историческом районе Перми, на «Тихом Компросе». В рамках проекта комплексного развития территории в границах улиц Коминтерна, Куйбышева, Чкалова, Комсомольского проспекта предстоит расселить порядка 450 жилых помещений. На текущий момент завершены процедуры по 350 из них. Это три четверти от общего количества и более 80 % от всей площади попавших под расселение квартир.
Большинство жилых помещений (порядка 300) были выкуплены напрямую у собственников, остальные – через соглашения об изъятии. Только по трем объектам инвестор выплачивал компенсации по решению суда. Как уточнил директор «Брусники» в Перми и Челябинске Дмитрий Ступин на пресс-конференции, сейчас еще несколько заявлений о выплате компенсации рассматривается в суде. На данный момент общие затраты на расселение составили 100 млн рублей (осталось заплатить еще около 300 млн рублей) при средней сумме компенсации в 95-105 тыс. рублей за квадратный метр.
Все мероприятия по расселению жилья на территории под реновацию застройщик намерен завершить досрочно – в 2027 году (срок по соглашению – до 2030 года). В общей сложности под расселение и снос попали пять многоквартирных домов: по ул. Клары Цеткин, 3; Комсомольскому проспекту, 94; ул. Чкалова, 32, 38; ул. Коминтерна, 6. Общая площадь – 14,8 тыс. кв. метров.
Эта же компания реализует проект КРТ в Разгуляе, у Северной дамбы, там объемы расселения меньше – 48 ветхих многоквартирных домов. Но, в отличие от площадки на «Тихом Компросе», здесь в списки на изъятие попали частные дома и гаражи. По словам Дмитрия Ступина, с ними собственники расстаются более неохотно, чем с квартирами. В качестве примера он рассказал историю о выкупе гаража по проекту КРТ в другом городе: владельцу строения предложили аналогичный объект в соседнем дворе, а в придачу новый автомобиль, однако мужчина и тогда не захотел расставаться с гаражом, настолько прикипел к своему имуществу.
Застройщики часто сталкиваются с тем, что правообладатели поначалу напрочь отказываются продавать жилую площадь. Но в аварийных домах, чаще всего, речь идет о комнатах, а их цена на рынке достаточно низкая, и в целом предложений мало, а спроса на них нет. Поэтому владельцы понимают, что самостоятельно реализовать такой объект будет сложно и в конце концов соглашаются на сделку. Девелоперы за свой счет проводят рыночную оценку стоимости имущества, в компенсацию даже включается сумма затрат на переезд. Есть случаи, когда собственники отказываются и на этом этапе, а затем в рамках суда проводят экспертизу своими силами и в итоге вынуждены соглашаться на сумму меньше изначально предложенной.
Еще одна сложность – установление правообладателей изымаемого жилья. Нередки случаи, когда люди потеряли паспорта, или невозможно найти владельца жилого помещения. Порой кроме фамилии и имени у инвестора нет никаких данных о правообладателе. В таком случае выстроена целая система поиска людей через соцсети, картотеки судов и другие открытые источники.
При расчете выкупной стоимости помимо параметров помещения учитывается, кто проживает в квартире, муниципальное жилье или нет и другие детали. Более индивидуальный подход применяется при изъятии частных домов с земельными участками из-за разной конфигурации земли и состояния зданий. Подавляющее большинство жителей взамен изымаемой квартиры просят предоставить жилье. При этом для одних важно остаться в том же районе, для других – жилье поновее или большей площади.
На скорость завершения процедуры влияет то, как застройщику удается договориться с жителями. Среди недавних примеров – в одном из расселяемых домов девелопер смог заключить все сделки с правообладателями квартир без судебных споров. «Порядка 20 лет назад расселение проходило очень долго и тяжело. Право собственности на имущество делилось на тысячные доли, число прописанных в одной квартире могло достигать десятка человек, а при этом в квартире никто не проживал, а аварийное помещение уже было непригодно для жизни. Для инвестора были непонятны ни сроки, ни финальные суммы затрат. Механизм КРТ делает процесс динамичным и прозрачным», – резюмировала в конце обсуждения на пресс-конференции директор агентства недвижимости «Территория» Екатерина Пахомова.
В настоящее время в Прикамье реализуется 51 договор КРТ с общим градостроительным потенциалом 3,6 млн кв. метров. В перспективе планируется запуск еще 26 проектов – из них 16 в Перми и 10 в муниципалитетах региона. Общий градостроительный потенциал здесь составляет 4 млн кв. метров и 500 тыс. кв. метров соответственно. В рамках планируемых к реализации проектов комплексного развития также предполагается расселение еще 93 тыс. кв. метров ветхого и аварийного жилого фонда.
Механизм комплексного развития территорий выходит за пределы краевой столицы – сегодня проекты реализуются еще в пяти муниципалитетах региона. В территориях строят новое жилье, создают инфраструктуру и развивают социальные объекты.
На сегодняшний день механизм комплексного развития территорий (КРТ) в Пермском крае активно развивается не только в Перми, но и в других муниципалитетах региона. Проекты КРТ реализуются еще в пяти территориях Прикамья – Пермском (66,7 га), Кунгурском (25,4 га), Краснокамском (217,8 га), Чернушинском (98,7 га) округах и в Березниках (21 га). Всего здесь заключено 16 договоров с общим градостроительным потенциалом более 600 тыс. кв. метров.
В рамках заключенных договоров застройщики помимо возведения жилья берут на себя обязательства по созданию улично-дорожной сети, инженерной инфраструктуры, благоустройству общественных пространств, строительству объектов торговли и сервиса. Большое внимание уделяется развитию социальной инфраструктуры.
Так, по заключенным соглашениям предусмотрено строительство двух детских садов, формирование 23 земельных участков под социальные объекты – школы, детские и спортивные площадки. Еще 85 участков планируется предоставить льготным категориям граждан. Кроме того, две квартиры будут переданы детям-сиротам.
Одним из наиболее показательных примеров реализации механизма КРТ в муниципалитетах краевые власти считают проект коттеджного поселка «Видный» в пригороде Березников. Договор о комплексном развитии здесь был заключен в октябре 2025 года.
Проект предполагает создание целого района с индивидуальными земельными участками и единой коммунальной и дорожной инфраструктурой. Здесь планируется построить 158 домов с несколькими вариантами планировок «под ключ», оборудовать детские игровые и спортивные площадки, включая скейт-центр, а также зоны для занятий футболом, волейболом и баскетболом. Площадь территории под комплексное развитие составляет 21 гектар, из которых 15 тыс. кв. метров – под жилую застройку. Срок реализации проекта рассчитан на 15 лет.
Еще один договор КРТ заключен в отношении территории в поселке Ласьва Краснокамского округа. Здесь также планируется строительство коттеджного поселка с собственной улично-дорожной сетью, рассчитанного примерно на 700 жителей. Проект будет реализован на площади в 28 гектаров, площадь жилой застройки – порядка 23,3 тыс. кв. метров. При этом три земельных участка планируется использовать для благоустройства, еще 16 участков безвозмездно передадут льготным категориям граждан под ИЖС. Срок реализации проекта также составит 15 лет.
Фото: архив Business Class.