Строить и жить помогает. Аналитики изучили рынок пермской недвижимости

Автор: Ирина Семанина

Ввод жилья.

• За 2018 год в Перми сдано в эксплуатацию 58 домов (чуть больше 10 тыс. квартир).
• Наблюдается отрицательная динамика ввода многоквартирного и индивидуального жилья как по Перми, так и по региону в целом (начиная с 2014 года). Индекс снижения объемов строительства по Пермскому краю за 2018 год составил 8,2%.
• Заметное снижение доли многоквартирного жилья: с 526,42 тыс. кв. метров в 2015 году до 460,27 тыс. кв. метров в 2018 году (снижение на 12,6%). Сокращение объемов стройки – тренд, характерный для всей России. Пермь отличается лишь тем, что здесь снижение началось в 2014 году, а по России лишь с 2017 года.
• Индивидуальное домостроение в 2018 году занимало 45% в общем объеме строительства по краю и 15% – по Перми.
• Заметное сокращение числа строящихся домов в Перми. Совокупный объем ввода в период 2019-2021 годов составляет 1,5 млн кв. метров (учтены объекты, на которые выданы разрешения на строительство или оно уже начато, стартовала продажа квартир). К середине февраля на стадии выданного разрешения на строительство находятся еще 10 объектов общей площадью примерно 100 тыс. кв. метров.
• В 2019 году на стадии строительства будут находиться 54 дома. По прогнозам аналитиков S.Research&Decisions, в 2020 году проектов будет значительно меньше – 32, а на 2021 год анонсировано лишь 10 проектов.
• В 2018 году наблюдался регулярный перенос сроков сдачи почти по половине строящихся объектов.
• На новое жилье в Перми пришлось лишь 30% всех сделок.

Консерватизм. Новостройки мало чем отличаются друг от друга, фактически единственно отличие – местоположение. Минимальная комплектация.
Плохое «юзабилити» (степень удобства использования). Каждый, кто работает над проектом (застройщик, проектировщик, архитектор, подрядчик), выполняет лишь свою задачу, без связи с другими участниками. Итог: дома сдаются, но их эксплуатация часто вызывает нарекания жильцов.
Плохая работа с информацией. Сайты новостроек не всегда отражают необходимую для принятия решения о покупке информацию: очень часто не прописаны сроки сдачи объекта, планировка этажей, район и микрорайон расположения, комплектация с точки зрения отделки, высота этажа и даже адрес.

Квартиры.

• Абсолютный лидер – «однушки». Они составили в 2018 году 37% рынка. На втором месте двухкомнатные квартиры – 29% рынка, на третьем «трешки» – 17%.
• Тренд – высокая доля квартир-студий, они занимают 16% от общего объема.
• В структуре районов лидером по сдаче жилья в 2018 году стал Свердловский район, здесь построено и введено 26% объема жилья. Второе место у Мотовилихинского района – здесь построили в прошлом году 16% от общего объема.
• По спросу лидер – Ленинский район.
• Структура сдачи по районам из года в год сохраняется примерно в тех же объемах. Застройщики предпочитают строить там, где привыкли.
• Средняя цена кв. метра по итогам 2018 года составила 55,31 тыс. рублей. Это выше уровня начала прошлого года на 8,76%.
• В 2018 году средняя стоимость кв. метра жилья в Перми составляла 53,8 тыс. кв. метров.

Вторичный рынок.

• В 2018 году объем предложения на вторичном рынке держался на уровне 5-7,5 тыс. объектов в месяц.
• Доминировали квартиры в домах типа «хрущевки», «брежневки», а также улучшенной планировки и ИП (индивидуальный проект).
• Средняя цена предложения по городу за год составила 53,83 тыс. за кв. метр. Темп роста за год – 10,95% (на 4,65 тыс. рублей за метр).
• Средняя цена квартиры в декабре 2018 года – 2,9 млн рублей.

Офисы.

• В Перми насчитывается 800 зданий административного типа. Его оценочная площадь – около 2,5 млн кв. метров.
• Основу рынка составляют объекты старой постройки: офисы класса С (57%) и D (20%). Это помещения без ремонта и каких-либо параметров качества.
• На офисы класса B приходится 22% рынка: это новые объекты либо реконструированные или отремонтированные.
• Офисов категории B+ в Перми мало – 1%. Помещения класса А отсутствуют.
• За 2018 год сдано 37,8 тыс. кв. метров офисной недвижимости. Это 6 объектов. Самые крупные из них – на ул. Пермской, 3а (офис «ЛУКОЙЛ-Пермь») и ул. Революции, 20 (бизнес-центр «Бонус»).
• На сегодняшний день в Перми строятся здания либо под собственные нужды компаний, либо объекты небольшой площади.
• Согласно динамике ввода офисной недвижимости с 2008 года, наиболее активно строительство административных объектов велось до 2012 года. После интерес инвесторов к этому типу недвижимости пропал, расти сегмент начал лишь в 2017 году.
• Средняя цена продажи кв. метра офисной недвижимости составила по итогам 2018 года – 51,93 тыс. рублей. За год она уменьшилась на 2,74%. Основная доля предложений на рынке сосредоточена в диапазоне 45-65 тыс. рублей за метр. В месяц в активной продаже находилось порядка 170-200 объектов средней площадью 160 кв. метров.
• На рынке аренды предложений было больше – порядка 350-400 объектов.
• 20% объектов находятся одновременно и в продаже, и в аренде.

Торговая недвижимость.

• Фонд торговой недвижимости Перми включает порядка 300 объектов. Его оценочная площадь составляет 900 тыс. кв. метров.
• Половина сегмента представлена павильонами.
• Чаще всего торговые площади продают в жилых домах (66% объема предложения). На торговые центры приходится 23%, а на административные здания – 11%.
• К аренде предлагается больше всего помещений также в жилых домах (76% объема предложения). 16% объявлений – это площади в административных зданиях, 8% – в торговых центрах.
• Прогнозы на 2019-2021 годы: сдача 65 тыс. кв. метров торговой недвижимости.

Кредитование.

Смещение в сегмент бюджетного малогабаритного жилья: «однушки» площадью менее 40 кв. метров и студии 20-25 кв. метров;
Выход в продажу на высокой стадии готовности;
Сокращение объемов строительства и в перспективе – неизбежный рост цен.

• За 2018 год количество ипотечных кредитов по сравнению с предыдущим годом выросло на 33%. Росту способствовало снижение ключевой ставки: с 2014 года она снизилась на 23%, опустившись с 12,49% до 9,62%.
• В регионе высок индекс закредитованности населения – 62,1%. Пермский край занимает 79-е место из 85 среди регионов по данному показателю. Для сравнения – в 2015 году индекс закредитованности составлял 43%.
• Средний объем задолженности по кредитам на одного работающего жителя составляет 224 тыс. рублей (данные 2018 года).
• 62% среднемесячной зарплаты пермяки тратят на погашение кредитов.
• Доля ипотечных кредитов в общем объеме продаж жилья достигла уровня 65-70%.

Структура жилого фонда Перми.

• С учетом сданных объектов в 2018 году городской жилой фонд насчитывает сегодня около 7300 домов (почти 500 тыс. квартир).
• Большую часть структуры занимают полногабаритные дома – 35%. Почти столько же (33%) – «брежневки» и «хрущевки», а на долю домов с улучшенной планировкой приходится сегодня лишь 14% объема.
• По числу квартир разбивка получается немного иной. «Брежневки» и «хрущевки» по-прежнему занимают треть всего пермского рынка – 36%.
• Значительно выросло число квартир улучшенной планировки – их в Перми 21% от общего объема.
• Что касается прогнозов ввода жилья по районам в Перми, то лидерами вплоть до 2021 года будут Свердловский и Мотовилихинский районы.