Пальцем в небо?
Начнем с того, что кадастровая оценка – это массовая оценка, при которой практически невозможно учесть все факторы, влияющие на стоимость земли на рынке. Только представьте, оценка одного конкретного участка занимает у оценщика порядка трех-пяти дней, перед кадастровым оценщиком стоит задача оценить сотни, тысячи участков в весьма ограниченные сроки. Поэтому с реальной рыночной стоимостью ее результаты слабо коррелируют. Второй аргумент, ярко объясняющий суть кадастровой оценки, – то, что она направлена прежде всего на пополнение бюджета.
Процедура
Согласно действующему законодательству, право на оспаривание дается в досудебном порядке в течение 6 месяцев с момента внесения данных в городской кадастр недвижимости, но не более пяти лет. По истечении этого срока процедуру можно провести в судебном порядке. В любом случае предоставляется отчет об оценке, подготовленный независимым оценщиком. Если результат рыночной оценки оказался со значительным отрывом от кадастровой (более 30%), с отчетом необходимо предоставить положительное заключение Экспертного совета СРО, в которой числится оценщик. Такое заключение подтверждает правильность оценки и соответствие всем требованиям закона. Отмечу, что работа по оспариванию кадастровой стоимости, особенно при значительных расхождениях, – достаточно серьезная процедура, требующая участия квалифицированного в этих вопросах юриста. Задача оценщика здесь – грамотно оценить участок, юрист же сопроводит всю процедуру до конца, добившись утверждения заявленной стоимости. Ведь отрицательная судебная практика, когда землевладельцам отказывали в исках, тоже имеется. И в этом случае понесенные затраты могут стать «деньгами на ветер».
Учесть все
Оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости должна проводиться с позиции нескольких подходов, с учетом всех индивидуальных особенностей участка, таких как местоположение, окружающая инфраструктура, назначение, возможности застройки и ограничения, рельеф и форма участка, наличие коммуникаций и многих других факторов. Оценке подлежат как свободные, так и застроенные участки. Так, при оценке застроенных участков в расчетах участвуют и постройки, расположенные на нем. В некоторых случаях земля может оцениваться с позиции стоимости бизнеса, осуществляемого на данной территории, если это, например, комплекс функционально связанных между собой объектов недвижимости.
Экономический эффект
Этот термин здесь как нельзя кстати, так как отражает весь смысл оспаривания кадастровой стоимости. Он может быть положительным в разной степени, а может быть и отрицательным. Поэтому прежде чем начинать, необходимо рассчитать, насколько экономически целесообразна эта процедура. В этом вам должен помочь оценщик, предварительно «прикинув» возможный результат оценки и рассчитав экономию по налогу или аренде. После того как вы учтете основные сопутствующие затраты, которые могут быть сами по себе немаленькие, вы получите величину возможного экономического эффекта от оспаривания, который может весьма порадовать!