По итогам первого полугодия в строительной отрасли Пермского края сложились довольно позитивные тенденции. Количество выданных разрешений на строительство нового жилья в два раза превышает показатель первого полугодия 2011 года. «Это говорит о том, что при среднем сроке строительства примерно 2,5—3 года через 3 года мы будем строить в два раза больше, при условии, что все выданные разрешения на строительство будут реализованы», — отметил коммерческий директор агентства недвижимости «Респект» Алексей Ананьев.
По данным аналитического отдела «Камской долины», всего по итогам 2012 года на территории Перми планируется к вводу около 432 тыс. кв. метров жилья, из которых 382 тыс. кв. метров — многоквартирное. Однако эксперты в один голос заявляют, что этого недостаточно, чтобы покрыть существующий спрос.
Меньше, да лучше.
Еще одним важным трендом, по мнению аналитиков «Камской долины», является рост спроса на квартиры малого формата, причем и на первичном, и на вторичном рынках. Данное утверждение иллюстрируют следующие цифры: средняя площадь непроданных однокомнатных квартир в новостройках составляет 44,18 кв. метров, в то время как проданных — 38,25 кв. метров. «На сегодня, по оценкам специалистов, фонд непроданного жилья в Перми составляет около 20 %. Это все, как правило, квартиры с большой площадью. Основной мотив для покупателей в этом случае — цена. Причем не только квадратного метра, но и вообще цена сделки», — отметил Алексей Ананьев.
Эта тенденция вполне отвечает заявлению губернатора Виктора Басаргина о необходимости снижения стоимости жилья. «По статистике за 2010 — 2011 годы средняя площадь квартиры в России составляла от 54 до 87 кв. метров. Для Пермского края этот показатель составляет 107 кв. метров. Нам просто нужно понять, для кого мы строим жилье, и попытаться снизить цену за квадратный метр», — подчеркнул Виктор Басаргин.
По словам г-на Ананьева, снижение площади строящихся квартир — это та стадия развития рынка, которую регионы с более развитой строительной отраслью уже миновали.
Клиент всегда прав. «Состояние отрасли задается в первую очередь степенью активности покупателей, уровнем платежеспособности и наличием программ по закупке жилья. Строить больше можно только в привязке к источникам спроса. Если нет спроса на заявленные объемы строительства, мы разгоняем строителей на бетонную стену», — подчеркнул генеральный директор ОАО «Камская долина» Андрей Гладиков.
По его словам, сегодня в Пермском крае строят в основном в пределах спроса, формируемого розничными покупателями, потому что существенных муниципальных или федеральных программ в регионе нет. «Сегмент покупателей, которые решают самостоятельно приобретать квартиру, составляет не более 40 % от общего количества нуждающихся в жилье. Остальные просто не могут себе этого позволить», — отметил эксперт.
Если говорить о розничном спросе, то он, по мнению директора по управлению инвестициями компании «Строительные проекты» Ирины Малыгиной, формируется в основном за счет возможностей, предлагаемых банками: при наличии «удобных» ипотечных программ активность покупателей заметно увеличивается.
Аналитики отмечают, что сегодня в Перми около 20 % сделок по рынку первичного жилья и более 30 % на вторичном рынке совершаются при помощи ипотеки. Однако у некоторых экспертов такая активность вызывает опасения. «Есть предположение, что мы начали надувать ипотечный пузырь. Развитие ипотеки должно соответствовать уровню роста платежеспособности. Официальный уровень зарплат в Перми не растет такими темпами, какими растем объем выданных ипотечных кредитов», — считает Алексей Ананьев.
Цена вопроса.
По словам Алексея Ананьева, в первом квартале 2012 года в Перми был зафиксирован достаточно серьезный рост цен по сравнению с предыдущим периодом. «В итоге мы приросли по новостройкам на 12—14 %. В июне спрос замедлился, в июле мы увидели первые акции, стимулирующие спрос, — снижение цен на определенное количество квартир. Могу предположить, что мы исчерпали весь рост цен в 2012 году, и сейчас очень важно, удержится ли текущий уровень, или мы уйдем в зону снижения», — отметил г-н Ананьев.
По мнению эксперта, основной причиной роста цен стал низкий уровень конкуренции в строительной отрасли Перми. «Если конкуренции нет и компании могут просто поднимать цены, считая, что спрос эластичный и цены будут рынком приняты, то я не склонен считать, что это нормальная рыночная ситуация. Очевидно, что относительно соседних регионов мы строим существенно меньше, так и конкуренция у нас намного ниже, чем в том же Екатеринбурге. Те 330—350 тыс. кв. метров, которые мы сейчас строим, рынок легко может поглотить — цены при таком объеме неизбежно будут расти», — подчеркнул Алексей Ананьев.
Как сообщил «bc» генеральный директор ОАО «ПСК «Классик» Василий Боровцов, низкая конкуренция в отрасли обусловлена небольшой долей федеральных застройщиков, работающих на рынке. «В последние годы в оборот вовлекалось незначительное количество земельных участков, пригодных для использования в целях масштабного жилищного строительства. А именно такие проекты интересны крупным федеральным игрокам. Несмотря на это, некоторые иногородние девелоперы имеют в своем активе достаточный запас земельных участков, но возможность их реализации зачастую ограничена принципами компактного развития города, заложенными в Генплане», — считает Василий Боровцов.
Ирина Малыгина, напротив, отмечает, что пермская строительная отрасль представляет для федеральных игроков определенный интерес. «Сегодняшнюю настороженность пермских застройщиков вызывает внимание федерального центра к нашему региону. От того, как будут распределены ресурсы и роли между региональными и федеральными участниками, будет зависеть то, каким сформируется рынок недвижимости в крае», — считает г-жа Малыгина.
Реальные планы.
Отношение к Генплану, основному документу, регулирующему строительную отрасль Пермского края, у застройщиков сложилось противоречивое. Кто-то считает его непреодолимым препятствием на пути развития отрасли, кто-то отмечает, что Генплан может оказаться вполне жизнеспособным при соблюдении определенных нюансов.
«На мой взгляд, на сегодня в Генплане нет ничего, что могло бы помешать строительству. Вопросы этажности — это экономика конкретного земельного участка, а не Генерального плана. Реализовать квадратные метры можно в любом исполнении — и в десятиэтажках, и в четырех- или пятиэтажных домах. Вопрос только в применяемых технологиях и подходах. Кроме того, стоит понимать, что проблема этажности касается не только застройщиков, но и жителей», — подчеркнул директор МАУ «Бюро городских проектов» Андрей Головин.
По мнению Андрея Гладикова, баланс между этажностью и стоимостью квадратного метра вполне можно было бы решить за счет решения инфраструктурных проблем и снижения цены технологических присоединений.
«Мы прекрасно понимаем, что чем больше в доме этажей, тем ниже себестоимость. Значит, нужно отталкиваться от себестоимости квадратного метра в сегодняшних условиях многоэтажного строительства и задавать его при реализации Генплана.
Причем задавать не в принудительном порядке, ведь если себестоимость будет недостижима, бизнес всеми правдами и неправдами будет надстраивать дополнительные этажи или пойдет строить в регионы, где нет таких ограничений. Чтоб система заработала, власть просто должна взять на себя ответственность за инфраструктуру. Если застройщик перестанет закладывать в цену квадратного метра стоимость инженерной инфраструктуры, то квадратный метр может подешеветь минимум на 10—20 %. На мой взгляд, Генплан должен включать в себя не только заданный уровень этажности на территории города, но и ряд мероприятий, которые эту этажность обеспечат», — подчеркнул г-н Гладиков.
На данный момент, по его словам, эти мероприятия не реализуются. «Пока у нас только начался процесс снижения стоимости техприсоединения по воде. Хотя те нормативы, о которых сейчас говорят как о достижениях, все равно превышают реальный уровень потребления. Это связано с тем, что большое количество воды теряется, и все эти потери закладываются в тариф», — отметил эксперт.
Стоит отметить, что на городском уровне определенные меры по стимулированию развития строительной отрасли уже были приняты: тариф на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения в Перми снижен почти на треть — со 145 до 100 тыс. рублей за кубометр.
Однако, по мнению Василия Боровцова, на текущий момент развитию рынка недвижимости препятствует не ограничение этажности, как один из параметров Генплана и Правил застройки и землепользования, а отсутствие четких «правил игры».
Впрочем, вполне возможно, что в ближайшее время они появятся: министр строительства и архитектуры Пермского края Дмитрий Шаповал отметил, что на федеральном уровне разработана концепция жилищного строительства, которая подразумевает стимулирование спроса, формирование госзаказа, бюджетные инвестиции. Строителям необходимо в срок до сентября 2012 года предоставить свои планы на 5-летний срок в министерство для проработки аналогичного документа на региональном уровне, внесения изменений в бюджет региона, прохождения через Законодательное Собрание. Кроме того, при губернаторе Пермского края будет создан специальный совет, который займется решением проблем отрасли.