Назло прогнозам

По предварительным подсчетам, в 2010 году в Перми будет построено порядка 100 тыс. кв. метров торговых и офисных площадей. Большая часть из них уже сдана строителями. Аналитик «Камской долины» Полина Мубаракшина, ссылаясь на статистику городской администрации, отмечает, что в первом полугодии в городе в эксплуатацию было введено 73 тыс. кв. метров коммерческой недвижимости. Кроме того, по словам эксперта, в это же время был «запущен» бизнес-центр Marshal House (Комсомольский проспект, 1). А вот запланированное на второй квартал открытие ТРК «Разгуляй»(Кирова, 7) собственники перенесли на более поздний срок. Помимо этого до конца полугодия, по данным «Камской долины», в Перми планируется сдать еще почти 25,5 тыс. кв. метров административных и торговых помещений (подробнее – см. таблицу).
Анализ, проведенный разработчиками Генерального плана Перми, показал, что в городе есть потенциал на размещение не более 90 тыс. кв. метров торговых площадей такого уровня, как гипермеркет «Ашан». Напомним, что в 2007–2008 годах специалисты консалтинговых компаний говорили о том, что Пермь существенно отстает от своих собратьев, городов-миллионников, по уровню насыщенности качественными коммерческими помещениями, и прогнозировали, что к 2010 году их дефицит существенно возрастет, несмотря на появление новых объектов. В начале 2008 года аналитики журнала REZON подсчитали, что объем пермского рынка качественной офисной недвижимости составляет около 134 тыс. кв. метров. Расчеты показали, что, несмотря на обещанный девелоперами к 2010 году ввод еще порядка 240 тыс. кв. метров, потребность в качественных офисных площадях не исчезнет. Дефицит составит примерно 100 тыс. кв. метров. Аналогичным образом ситуация складывалась в сегменте торговой недвижимости. Этот сектор эксперты не только называли далеким от насыщения, но полагали, что он более привлекателен для инвестирования, чем, например, в Екатеринбурге.
Однако сегодня многие деловые и торговые центры не могут найти арендаторов, готовых максимально заполнить их площади. Сейчас условия на рынке коммерческой недвижимости диктует арендатор, и найти помещение, соответствующее запросам компаний, не составляет труда. По-прежнему определяющим фактором при выборе подходящего офиса или торговой площадки является цена.

Если цены на новостройки во втором квартале уверенно пошли вверх, то доходность от других сегментов недвижимости еще близка к нулю либо продолжает снижаться. По данным консалтинг-группы Research&Decisions, по итогам второго квартала прирост стоимости активов торговой недвижимости составил 0,1 %, а доходность в сегменте офисных помещений упала на 0,9 %.
Для сравнения, сильнее всего – на 14,8 % – во втором квартале текущего года просел фондовый рынок. На рынке драгоценных металлов, напротив, во втором квартале продолжился рост. Причем как на серебро, так и на золото темпы роста были одинаковыми. За квартал стоимость 1 грамма золота выросла на 18,3 %, составив в июне 1 239,65 руб./грамм. Цена серебра выросла за квартал на 18,4 процентных пункта. В итоге цена грамма серебра в конце июня составила 19,17 руб./грамм.

Но хотя право выбора все еще остается за арендатором, собственники больше не поддаются уговорам о снижении цены. Ярким примером тому является ситуация с деловым центром «Любимов». По словам финансового директора компании «РИАЛ» Марины Медведевой, сейчас в этом здании заполнены не все площади, компания ведет переговоры с потенциальными арендаторами 1–2 этажей. Если претендующие на эти офисы компании настаивают на снижении арендных ставок, то собственник не торопится идти на уступки. «Надо сопоставлять потери, которые мы несем сейчас из-за того, что отдельные помещения простаивают, с теми, которые мы понесем, если сейчас заключим договор аренды на длительный срок по низким ставкам. Подождем до осени, посмотрим, как будет развиваться рынок», – пояснила Марина Медведева.
На сегодняшний день, согласно одинаковым данным консалтинг-группы Research&Decisions и аналитического отдела «Камской долины», происходит замедление темпов падения цены на коммерческую недвижимость. Средняя цена предложения офисов в Перми составляет порядка 52 тыс. рублей за кв. метр. По словам Полины Мубаракшиной, более 50 % от общего количества предложений на конец первого полугодия текущего года находится в диапазоне от 40 тыс. руб./кв.метр до 60 тыс. руб./кв.метр. Торговые помещения к концу первого полугодия в среднем оценивались в 66,8 тыс. рублей. По информации «Камской долины», цена на более 75 % предложений в сегменте торговой недвижимости варьируется в пределах от 40 тыс. до 100 тыс. руб./кв.метр. Предложение, отмечает Полина Мубаракшина, смещается в меньшую ценовую категорию. Аналогичную тенденцию в своем отчете отмечают специалисты R&D. По их данным, основную долю в структуре предложения во втором квартале текущего года занимают офисные помещения класса В (40,5 %). На втором месте идут офисы, расположенные во встроенно-пристроенных помещениях – класс Е и Е1 (36 %). Самые дорогие помещения наименее других представлены в предложении квартала – на долю класса А приходится лишь 0,18 % общего объема предложения.
58 % всех предлагаемых на продажу офисных помещений занимают объекты, расположенные в центре города.
Арендные ставки, по данным R&D, установились на уровне 500 рублей за кв. метр офисной недвижимости и 542 рубля за кв. метр торговой площади. Темп роста аренды офисов с начала года составил +8,70 %. В то же время падение цен на торговые помещения хоть и замедлилось, но на конец второго квартала средние арендные ставки оказались на 28,87 % ниже, чем в начале года.
Но, по словам руководителя консалтинг-группы Research&Decisions Регины Давлетшиной, рост объясняется не экономическими показателями, а тем, что на продажу выставлены новые объекты по более высоким ценам. «Однако это не значит, что появились покупатели, готовые эти объекты приобрести», – поясняет собеседница «bc». Кроме того, из таблицы видно, что среди вновь введенных объектов преобладают именно административные центры. Это одна из причин того, что статистика фиксирует рост цен именно в сегменте офисной недвижимости. Не исключено также, считает Регина Давлетшина, что свою роль в этом сыграл административный ресурс и поддержка властями собственников малого бизнеса. «Никаких предпосылок для роста цен на офисную недвижимость, равно как и для снижения цен на торговую недвижимость, на рынке нет, – считает директор УК «ЭКС» Елена Жданова. – Более того, динамика роста цен на офисную недвижимость всегда прямо пропорциональна динамике роста цен на торговую недвижимость. При этом сначала наблюдается повышение активности и рост цен на рынке торговой недвижимости, а затем уже начинается рост цен на офисные объекты».
О том, что статистика необъективна, говорит и директор Пермского аналитического центра Сергей Седов: «Рост цен виртуальный. На рынке навалом недвижимости, и спроса на нее нет. У некоторых собственников отпала необходимость во что бы то ни стало продать свои объекты, вот они и подняли на них цены. Но от этого она не стала более востребованной. Можно с одинаковым эффектом хоть в 3 раза повысить стоимость, но рыночная цена от этого соответствовать заявляемым желаниям собственников не будет».
Ольга Васильева, директор департамента оценки компании «Инвест-Аудит», приводит пример, когда в марте цены на встроенные помещения и земельные участки начали расти. «Оживление было связано с позитивными ожиданиями рынка, – комментирует эксперт. – Продавцы почувствовали приближение окончания кризиса. Однако за небольшим подъемом последовал возврат к прежним ценам, поскольку покупатели не были готовы к повышению цен, с их позиции кризис не миновал».
Несмотря на это, компании, управляющие коммерческой недвижимостью, с нетерпением ждут осени в расчете на повышение арендных ставок. Как правило, краткосрочные договоры аренды собственники помещений стараются заключить до Нового года, а это значит, что уже в ноябре станет понятно, стоит ли ожидать увеличения уровня доходности на рынке коммерческой недвижимости в следующем году.
Елена Жданова:
– Полагаю, что с началом осени следует ожидать роста цен и повышения инвестиционной активности, если экономическая ситуация в целом не ухудшится.
Марина Медведева также рассказала, что в бюджете на следующий год компания закладывает рост арендных ставок, но пока затрудняется сказать точно, насколько серьезным он будет. По ее словам, общий рост составит не менее 5 %, но при этом признает, что пятипроцентный минимум едва покроет инфляцию и, следовательно, вовсе не свидетельствует об экономическом росте и оживлении рынка.
Сейчас, по словам экспертов, девелоперы постепенно возвращаются к возобновлению замороженных проектов, при этом пересматривая их под существующую ситуацию на рынке, с учетом прогнозов ее развития на 5–10 лет. Но начинать новые проекты пока никто не торопится. Об это свидетельствует и статистика городской администрации. По данным «bc», в этом году власти Перми выдано лишь одно разрешение на строительство торгово-офисного центра на улице Петропавловской, 105а. Его площадь составит 5 тыс. кв. метров.

Комментарий

Давид Годшо, управляющий директор NAI Becar:
– Можно выделить два типа инвесторов:
1. Final users. Инвесторы, которые инвестируют в объекты под себя. Например, это крупные ритейлеры, которые инвестируют в строительство зданий для того, чтобы в дальнейшем их использовать под свои торговые точки. Они активно используют посткризисную ситуацию, покупая девелоперские объекты с большим дисконтом. Дело в том, что ряд девелоперов, которые до кризиса начали объекты, не смогли закончить строительство из-за нехватки финансирования. Сейчас многие из них вынуждены продавать начатое и сильно снижаться по цене. В регионах, наиболее тяжело переживающих кризис, дисконт по таким объектам может достигать 50 %.
2. Pure investors. Это собственно инвесторы (российские и иностранные), которые вкладываются в проект, чтобы в дальнейшем выручить прибыль на его продаже.
Западные инвесторы, впрочем, как и российские, на сегодняшний день мало заинтересованы в инвестировании в регионы, так как оно связано с большими рисками. Если инвестор решил в принципе вкладываться в Россию, он отдаст предпочтение крупным и менее рисковым мегаполисам (Москва, Петербург). Например, для сокращения рисков активно используется такая схема инвестирования: инвестор заходит в проект, к которому уже подключены девелопер, с одной стороны, и ритейлер, с другой. С ритейлером заключается долгосрочный договор аренды сроком на 10, 15, 20 лет. Объект строится под этого ритейлера (схема build-to-suit). Соответственно, перспективы объекта ясны как минимум на срок договора аренды. Например, NAI Becar занимается реализацией гостиницы на Московском проспекте именно по этой схеме, когда объект будет готовиться под гостиничного оператора.