Согласно подсчетам специалистов портала «Мир квартир», по итогам III квартала 2017 года недвижимость в новостройках Перми подорожала на 7,6% с начала года. Павел Луценко, генеральный директор «Мира квартир», отмечает, что рост цен на новые объекты может говорить об уменьшении объемов строительства. «Статистика первичного рынка недвижимости довольно специфична. Рост цен может быть показателем не состояния экономики, а лишь динамики строительства новостроек. Если в продажу выходит много новых проектов, то средняя цена снижается, а если их выходит мало, зато начатые стройки активно ведутся или входят в фазу завершения, то это увеличивает показатель. Сейчас, видимо, мы проходим именно такой этап», – предположил Павел Луценко.
Сильнее всего квадратные метры в Перми подорожали в Дзержинском районе, посчитали аналитики компании «Инвест-аудит». В III квартале цена квадратных метров здесь выросла на 3,5%, или на 1,8 тыс. рублей, сейчас ее среднее значение – 54,446 тыс. рублей. Такой же рост произошел и в Кировском районе – 3,1% добавилось к средней стоимости «квадрата», в результате его можно купить в среднем за 43,662 тыс. рублей. Самым дорогим районом остается Ленинский, где, несмотря на сравнительно небольшой рост цены на 506 рублей, один «квадрат» обойдется в 65,725 тыс. рублей.
С тем, что стоимость пермских квартир растет, согласен Михаил Бесфамильный, эксперт Ассоциации «Пермские строители», генеральный директор «Орсо групп». «Рост цен закономерен. Говорит он о стабилизации ситуации на рынке, а также об увеличении доверия к ипотечным программам банков. У нас цена квадратного метра увеличивается в зависимости от объекта и его качественных характеристик, стадии строительства», – объяснил эксперт.
Наибольшее количество предложений по состоянию на конец III квартала приходится на Мотовилихинский район – 134 квартиры; по данным «Инвест-аудит», прирост за 4 месяца составил 83,6%. Меньше всего объектов для выбора в Ленинском районе, всего 36, хотя это на 50% больше, чем было во II квартале. Аналитики отмечают, что динамика изменения предложения в районах города разнонаправленная. Количество предложений в Индустриальном районе города осталось неизменным. Снижение объемов наблюдается только по Свердловскому и Дзержинскому районам города.
По данным Пермской мультилистинговой системы, на которые ссылается «Инвест-аудит», в III квартале наибольшей популярностью пользовались двухкомнатные квартиры. За четыре месяца было выставлено на продажу на 51 объект больше, чем в прошлом квартале; в целом, по итогам III квартала, продавались 242 «двушки». Но лидером рынка по количеству предложений остаются однокомнатные квартиры – 251 предложение с учетом роста на 14,6% за III квартал.
По данным «Инвест-аудита», квартиры во вторичном жилье к концу III квартала потеряли в цене, в отличие от новостроек. Ценник квадратного метра снизился на 2%, или на 937 рублей. Сильнее всего в цене просели квартиры, расположенные в домах типа «малосемейные». Стоимость квадратного метра упала сразу на 2,1 тыс. рублей. Снижение наблюдается и в остальных типах домов, кроме полногабаратиных, где «квадраты» подорожали на 488 рублей.
Предложение на первичном и вторичном рынках сместилось в сторону первичного, в соотношении 64% к 36%. В совокупности объем предложения по отношению к концу II квартала сократился на 26,6%. «Существенное сокращение предложения «вторички» наблюдалось в Индустриальном, Свердловском, Ленинском и Мотовилихинском районах города. В целом по городу наблюдалось снижение объемов предложения на четверть. Наиболее существенное уменьшение продемонстрировано в центральных и прилегающих к центру территориях. Единственный район, где не зарегистрировано снижение объемов предложения, – Кировский», – прокомментировали эксперты «Инвест-аудита».
Некоторые аналитики уверены, что в стоимости теряют не только квартиры во «вторичке», но и в новостройках. Например, аналитики портала N1.RU подсчитали, что стоимость квартир в новых домах с начала года упала на 5%. Средние ценовые показатели тоже отличаются от предлагаемых другими аналитиками. «Средняя цена «квадрата» на вторичном рынке и новостройках в сентябре практически сравнялась и составляет сейчас 50,4 тыс. рублей и 50,3 тыс. рублей», – подсчитали специалисты N1.RU.
Разные сайты поиска недвижимости анализируют собственные базы объектов недвижимости, их содержание может существенно различаться, это одна из причин отсутствия единых показателей цен по итогам III квартала. «Сейчас средние значения цен не в полной мере отражают действительное состояние рынка жилья. Дело в том, что значительная часть сайтов с объявлениями уже более двух лет оторваны от текущего уровня платежеспособного спроса. В августе-сентябре аналитики компании «Талан» зафиксировали уход с рынка объектов с максимальными ценовыми значениями. Вероятнее всего, это связано с тем, что люди всерьез занялись продажей своих квартир и установили реальную рыночную стоимость. В последние два месяца мы отметили небольшой рост активности на рынке жилья. Об этом же говорят данные Росреестра по Пермскому краю. За 8 месяцев 2017 года количество зарегистрированных сделок с недвижимостью выросло на 2,3%», – объяснила Лариса Опаленик, руководитель направления по вторичной недвижимости компании «Талан» в Перми.
Зонный принцип
Специалисты компании «Инвест-Аудит» предлагают разделять город на семь ценовых зон, где первая зона – это наибольшие цены, а седьмая зона – наименьшие. Исходя из такой классификации максимальное количество пермских новостроек сгенерировано во второй зоне, к которой относятся территории микрорайонов Данилиха, ДКЖ, Парковый (Шпальный), Плоский, Светлый, Новоплоский, Городские горки, Садовый, Громовский, Зеленое хозяйство, Островский, Свердловский. Показатель – 192 квартиры – остался значительно выше, чем в других зонах, несмотря на то, что за III квартал его значение снизилось. Застройщики предпочли уделить больше внимания шестой зоне, где стоимость жилья заметно ниже. К этой зоне относятся такие территории, как Верхние Муллы, Закамск, Октябрьский, 2-й микрорайон, Гайва, Домостроительный, КамГЭС, Камский, Кислотные дачи, Левшино, Молодежный, Чапаевский, Энергетик, Липовая гора. В этой зоне за последний квартал добавилось 75,5% объектов.
Михаил Бесфамильный, генеральный директор «Орсо групп», согласен с тем, что неформальное разделение города на зоны – актуально для рынка недвижимости, но с вариантом распределения спроса по этим зонам, предложенным компанией «Инвест-аудит», эксперт готов поспорить. «Стоимость квадратного метра как на первичном, так и на вторичном рынке зависит от района и его удаленности от центра. При этом «низкая» цена квадратного метра обманчива. Человек покупает не только квартиру, но и всю инфраструктуру по соседству – социальную, дорожную. Здесь важно вспомнить основные положения генплана: увеличение территории Перми за счет отдаленных районов чревато дополнительными серьезными нагрузками на бюджет. И, конечно, создает неудобства и дискомфорт людям, которые вынуждены ходить по неосвещенным улицам, ездить в переполненном общественном транспорте утром на работу, вечером с работы. Конечно, цена квартиры имеет значение. Но скупой платит дважды, в идеале правильнее ориентироваться на качественные составляющие проекта. Например, отделку квартиры. Компания «Орсо групп» не наблюдает низкого спроса на квартиры в микрорайонах, которые специалисты «Инвест-Аудита» отнесли ко второй зоне. Более того, интерес клиентов к этим проектам существенный», – рассказал Михаил Бесфамильный.
