Текст: Ольга Пермякова, генеральный директор Западно-Уральского института экспертизы, оценки и аудита (Институт экспертизы INEX®)
С 1 января 2018 года в Пермском крае поднимется стоимость выкупа земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена. Итак, у арендаторов есть уникальная возможность в течение грядущих пяти месяцев подготовиться к максимально выгодной приватизации муниципальных земельных участков. Что необходимо для этого сделать и как в этом может помочь независимый оценщик в нашей сегодняшней статье.
Выкупить без торгов
По данным Департамента земельных отношений администрации города Перми продажа земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов осуществляется по цене, рассчитываемой в процентах от кадастровой стоимости земельных участков, на которых расположены здания и сооружения. В настоящее время она составляет 25% от кадастровой стоимости.
Также Департамент напоминает арендаторам земельных участков: с 1 января 2018 года стоимость выкупа составит 75%, согласно п. 5 ч. 1 ст. 1 закона Пермского края от 07.10.2011 №837-ПК. Для того, чтобы стать владельцем такого земельного участка по цене 25% от кадастровой стоимости, необходимо в срок до 31 декабря 2017 года обратиться с заявлением в департамент земельных отношений (улица Сибирская,15). Вышеназванным законом Пермского края предусмотрен поэтапный переход к определению цены продажи земельных участков до 100% от кадастровой стоимости.
Оспорить, чтобы снизить
Однако при этом можно оспорить результаты определения кадастровой стоимости своего участка. Для этого арендаторам-юридическим лицам необходимо обратиться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков при Управлении Росреестра по Пермскому краю. При отрицательном решении они могут решить этот вопрос в судебном порядке. Физические же лица могут сразу обращаться в суд, минуя Комиссию. Как правило, это быстрее и надежнее.
Итак, желающие приватизировать арендуемый земельный участок имеют в запасе 5 месяцев, чтобы сделать это максимально выгодно. Это достаточный срок чтобы провести независимую оценку и пройти все этапы процедуры, в том числе судебную. Однако нужно поторопиться. Практика показывает, что значительное снижение стоимости пропорционально снижает вероятность положительного решения Комиссии. Поэтому нужно запастись временем на судебный этап оспаривания. Положительная судебная практика есть. Многие участки завышены по кадастровой стоимости. Это факт. Есть конечно исключения. Встречались даже случаи когда рыночная стоимость превышала кадастровую, но это скорее исключение из правил, нежели правило. Так же из практики снижение кадастровой стоимости может доходить до 95%. Тогда как, Комиссия «дает добро» при снижении лишь до 20-30%.
Массовая и индивидуальная оценка
Почему рыночная стоимость в большинстве случаем ниже кадастровой? Начнем с того, что кадастровая оценка – это массовая оценка, при которой практически невозможно учесть все факторы, влияющие на стоимость земли на рынке. Только представьте, оценка одного конкретного участка занимает у оценщика порядка трех-пяти дней, перед кадастровым оценщиком стоит задача оценить сотни, тысячи участков в весьма ограниченные сроки. Поэтому с реальной рыночной стоимостью ее результаты слабо коррелируют. Второй аргумент, ярко объясняющий суть кадастровой оценки, – то, что она направлена, прежде всего, на пополнение бюджета.Независимая оценка для обозначенных целей должна проводиться с позиции нескольких подходов, с учетом всех индивидуальных особенностей участка, таких как местоположение, окружающая инфраструктура, назначение, возможности застройки и ограничения, рельеф и форма участка, наличие коммуникаций и многих других факторов. Оценке подлежат как свободные, так и застроенные участки. Так, при оценке застроенных участков в расчетах участвуют и постройки, расположенные на нем. В некоторых случаях земля может оцениваться с позиции стоимости бизнеса, осуществляемого на данной территории, если это, например, комплекс функционально связанных между собой объектов недвижимости.
Доказать и оспорить
Согласно действующему законодательству, чтобы оспорить кадастровую стоимость, потребуется доказать факт неверного определения кадастровой стоимости. Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости существует только два: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случае судебного рассмотрения спора предварительного обращения в комиссию для физических лиц не требуется, но для организаций этот этап является обязательным. Из практики, если разница между кадастровой и рыночной значительная, более 30%, то Комиссия вероятнее всего откажет, даже при идеальной оценке и наличию положительного заключения СРО оценщиков. Поэтому физическим лицам рекомендуется сразу решать вопрос в судебном порядке. Граждане могут обжаловать как непосредственно результаты оценки кадастровой стоимости, так и решение комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, если предварительно заявитель в такую комиссию обращался. В любом случае, в качестве главного аргумента заявитель представляет отчет об оценке рыночной стоимости.
Отмечу, что работа по оспариванию кадастровой стоимости, особенно при значительных расхождениях, – достаточно серьезная процедура, требующая участия квалифицированного в этих вопросах юриста. Задача оценщика здесь – грамотно оценить участок, юрист же сопроводит всю процедуру до конца, добившись утверждения заявленной стоимости. Ведь отрицательная судебная практика, когда землевладельцам отказывали в исках, тоже имеется. И в этом случае понесенные затраты могут стать «деньгами на ветер».
Экономический эффект
Этот термин здесь, как нельзя, кстати, так как отражает весь смысл оспаривания кадастровой стоимости. Он может быть положительным в разной степени, а может быть и отрицательным. Поэтому прежде чем начинать, необходимо рассчитать, насколько экономически целесообразна эта процедура. В этом вам должен помочь оценщик, предварительно «прикинув» возможный результат оценки и рассчитав экономию по налогу или аренде. После того как вы учтете основные сопутствующие затраты, которые могут быть сами по себе немаленькие, вы получите величину возможного экономического эффекта от оспаривания, который может весьма порадовать!
