По данным Пермьстата, с начала 2017 года в Прикамье было построено в два раза меньше жилья, чем за аналогичный период годом ранее. Несмотря на падение предложения, квартиры не продаются: продавцы снижают цены, но реальных покупателей недостаточно.
В январе-феврале 2017 года на территории края построено 607 квартир общей площадью 39,5 тыс. кв. м, это только 57% от аналогичного показателя годом ранее. Самостоятельное строительство тоже утратило популярность. На собственные и привлеченные средства жителей было построено 19,3 тыс. кв. м жилплощади, что на 43,8% меньше, чем за этот же период прошлого года. Отметим, что Пермский край спустился на четвертое место рейтинга городов, благоприятных для строительства, составленного «РАСК»; впереди Москва, Санкт-Петербург и Московская область. Ранее край занимал второе место – после Москвы.
Падение доходов населения уже стало константой, поэтому в сложившей ситуации эксперты не считают ее основной. По мнению Андрея Ляшкова, год начался с уменьшения количества домов, введенных в эксплуатацию из-за изменений 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (см. справку). «Застройщики старались получить разрешение и ввести дома в эксплуатацию в ноябре-декабре 2016-го, чтобы не попасть под новые требования изменившегося ФЗ. Те, кто не успел сделать это в уходящем году, подали документы на разрешение в январе, многие из них до сих
пор не могут его получить. Именно этого участники рынка и боялись, вследствие чего в январе сдано мало домов», – прокомментировал г-н Ляшков.
Действительно, по данным Пермьстата, в декабре прошлого года было сдано в эксплуатацию рекордное количество домов за год – 251,5. В январе и феврале 2017 года ситуация резко изменилась – всего 20,7 и 18,7 соответственно.
Доходы населения напрямую влияют на популярность покупки и строительства недвижимости. Пермьстат сообщает, что средняя стоимость строительства 1 кв. метра в январе-феврале 2017 года составила 39,7 тыс. руб., в то время как среднемесячная начисленная зарплата составила 29,9 тыс. руб. «Доходы населения начали снижаться давно. Конечно, участники рынка недвижимости это остро ощущают – покупательский спрос сильно снизился, например, в нашем агентстве при такой же работе, как раньше, стало в два раза меньше сделок», – рассказал Андрей Ляшков, директор АН «Ларец».
Эксперты отмечают, что застройщики не торопятся уходить с рынка, напротив, по данным Пермьстат, в январе 2017 почти 10% строительных организаций от общего количества перешли из убыточных в прибыльные по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Несмотря на низкий покупательский спрос, в Перми в отличие от многих других городов нет перепроизводства на рынке недвижимости. Компании продолжают строительство, начинают новые проекты – никто не хочет уходить с рынка. Для того чтобы оставаться конкурентоспособными, застройщики вынуждены уменьшать стоимость жилья: использовать более дешевые материалы, снижать уровень жилья на «эконом», – рассказал Андрей Ляшков.
Данные Пермьстат
Аналитические данные сайта N1.RU демонстрируют снижение средней стоимости квадратного метра в новостройках Перми: за три месяца 2017 года – на 1,7% (до 50,5 тысячи рублей). В то же время на 1,6% (до 49,2 тысячи рублей) подешевели квадратные метры во вторичном жилье. Снижение цен характерно практически для всех районов города, но ярче всего тенденция проявляется в центре – в Ленинском районе.
По мнению Светланы Вопиловой, ведущего специалиста отдела продаж недвижимости ГП «Кудесник», у сложившей ситуации есть и положительная сторона: теперь застройщики серьезней относятся к проектам. «Текущая ситуация с вводом жилья заложена несколько лет назад и обусловлена общей экономической ситуацией, ужесточением требований к застройщикам, удорожанием материалов, капитала и другими объективными причинами экономического и административного характера. Вполне логично, что в сложившихся условиях застройщики очень скрупулезно подходят к подбору площадок, оценке технико-экономических показателей проекта, подготовке документов и не принимают решения о начале строительства без абсолютного понимания выгоды, ожидаемых трудностей, связанных с реализацией проекта строительства».
С 1 января 2017 года начали действовать правки, внесенные в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Всего восемь правок, например, создание единого государственного реестра застройщиков. Кроме этого, расширился перечень обязательной информации, которую застройщик должен размещать в интернете. Привлекать средства дольщиков позволено только тому застройщику, уставный капитал которого полностью оплачен. Помимо прочего, вводятся специальные банковские счета, с помощью них застройщик сможет получить средства дольщика только после того, как квартира будет сдана последнему. Есть и другие изменения.
По словам экспертов, участники рынка были готовы к нынешним изменениям. Дома, которые сданы в начале 2017 года, закладывались еще в 2014-2015 годы. По общему мнению, это был неблагоприятный период, многие проекты «встали» и не возобновились. Поэтому снижение количества новостроек было предсказуемым и участники рынка к этому подготовились. «Я бы не назвал ситуацию кризисом. Она прогнозировалась специалистами в сфере недвижимости еще год-полтора назад. Застройщики приспосабливаются в основном двумя способами. Первый – маркетинговые мероприятия, часто совместно с банками: снижение ипотечных ставок, введение маркетинговых ставок и другие. Второй – изменением формата жилья. Квартиры становятся
меньше, не теряя в числе комнат», – рассказал Алексей Ковалев, специалист по недвижимости федеральной риэлторской компании «Этажи» в Перми.
Отметим, что к изменениям на рынке недвижимости подготовились не только застройщики, но и банки. Например, недавно снизилась ипотечная ставка, по данным риэлторской компании «Этажи», сейчас она начинается от 10,4%. Кроме этого, сами застройщики готовы выдать покупателю ипотечный кредит под низкий процент, чтобы оставаться конкурентоспособными в ситуации, когда клиенты рассматривают для покупки и вторичное жилье, и новостройки. «Яркая тенденция рынка недвижимости Перми начала 2017 года – конкуренция между рынком вторичного и нового жилья: новостройки стали привлекать все больше покупателей. На их стороне выступают качество и количество. Эксперты XII Камского форума недвижимости зафиксировали 170 строящихся в Перми многоквартирных проектов (из них свою долю занимают малоэтажное строительство и таунхаусы). Но квадратных метров в городе на душу населения не так много, их даже недостаточно, поэтому новые квартиры еще будут востребованы. При этом цены за квадратный метр относительно доступные, их роста на первичную недвижимость в начала года не зафиксировано», – сообщает Анна Петерсон, специалист по недвижимости федеральной риэлторской компании «Этажи» в Перми.
Отметим, что в Перми рассматривается проект об установлении единого коэффициента плотности застройки жилых территорий равного «2». В таком случае, по оценкам специалистов Ассоциации строителей, жилье подорожает на 30%. Однако Андрей Ярославцев, заместитель главы города Перми, предположил, что квартиры могут подорожать только на 5%, если рынок позволит увеличить цену.
Эксперты предлагают не паниковать, по их мнению, во II-IV кварталах новостройки «вернутся». Теплое время года благоприятней для выполнения строительных и отделочных работ, поэтому многие застройщики запланировали сдать дома именно в этот период.
