Новостройки растут, «вторичка» падает

В феврале 2017 года рынок жилья Перми продемонстрировал разнонаправленную коррекцию цен. Еще в декабре цена квадратного метра первичного и вторичного рынка жилья были на одном уровне. А по итогам февраля их «дорожки резко разошлись». Разбираться в причинах таких тенденций, а также анализировать конъюнктуру рынка жилья Перми будем в настоящей статье.

До лидеров далеко

Как говорится, все познается в сравнении. Давайте сравним наши показатели квадрата с российскими мегаполисами. По данным Mirkvartir.ru, в 2016 году пятерку самых дорогих городов России по цене квадратного метра на регулярном рынке традиционно возглавили Москва (219 738 руб./кв. м) и Санкт-Петербург (102 914 руб./кв. м). Места с третьего по пятое поделили между собой три крупнейших агломерации, где за «квадрат» «вторички» придется заплатить приблизительно одинаковую сумму. Это Московская область (84 954 руб./кв. м), Сочи (84 854 руб./кв. м) и Владивосток (84 707 руб./кв. м). Самая низкая стоимость квадратного метра, как и год назад, в Магнитогорске – 31 074 рубля. Несколько больше стоит вторичный метр в Махачкале – 33 272 рубля и Новокузнецке – 35 294 рубля. Стоимость квартир в Нижнем Тагиле и Брянске – 37 104 руб./кв. м и 37 392 руб./кв. м соответственно. Цена квадрата в Перми составила по итогам февраля этого года 51,77 тысячи рублей в новостройках и 48,87 тысячи рублей на вторичном рынке. Как видите, наш город отличается довольно доступным по цене жильем.

Новостройки в тренде

Разбираться в тенденциях пермского рынка мы будем, основываясь на данных аналитического центра Информационного альянса «Медиана», работающего на рынке с 1995 года и занимающего прочные позиции в сфере анализа рынка недвижимости. Итак, по данным нашего партнера, по итогам февраля 2017 года средняя цена 1 кв. м на первичном и вторичном рынках показали различную динамику. Новостройки растут, а «вторичка» падает. На графике видна динамика этих тенденций.

Вообще ситуация, когда новое жилье стоит так же, как старое, сама по себе ненормальна, хотя и типична для России. В Москве еще недавно Поэтому новостройки неспроста вытесняют старый фонд. Здесь несколько причин. Во-первых, разберемся, в чем преимущества вторичного жилья перед первичным. Только одно – возможность сразу заехать и жить. Однако на пермском рынке много и готовых новостроек, сданных в эксплуатацию и ожидающих покупателей. Многие объекты сдаются с готовой строительной отделкой. Поэтому старый фонд уже проигрывает эту борьбу. Во-вторых, на самом рынке новостроек также наблюдается конкуренция. Последние кризисные тенденции в целом по России в том, что застройщики выходят на рынок по ценам ниже рыночных. Предлагаются различные маркетинговые акции, скидки. Банки с удовольствием кредитуют покупку нового жилья. И у них тоже жесткая конкуренция. Еще недавно ставки по ипотеке были порядка 13-14%. А сейчас ряд крупных банков скорректировали ставку до 10,8-11%. Вывод: покупатель более комфортно чувствует себя, выбирая новостройку и общаясь с застройщиком, нежели с продавцом «хрущевки», как правило, переоценивающим свои «квадраты». Поэтому и активность на рынке новостроек налицо и на ценовых показателях. Определенно первичный рынок «душит» вторичный. Аналогичная ситуация наблюдается и в Москве.

По словам генерального директора федерального портала «МИР КВАРТИР» Павла Луценко, если в дотационных регионах с депрессивной экономикой спрос сокращается в связи с падающими доходами населения, то в столице основной тенденцией года стало перетекание спроса со вторичного на первичный рынок. Растущий объем предложения новостроек, которые имеют более низкую стоимость при более высоком качестве строительства, госпрограмма субсидирования ипотеки, проводимая в 2016 году, комфортные условия кредитования привели к тому, что спрос на регулярном рынке еще больше сократился, и в течение всего года цены на вторичное жилье последовательно снижались. Скорее всего, в новом году улучшение качества девелоперского продукта приведет к дальнейшему снижению стоимости «вторички».

Объемы растут

По данным аналитического центра «Медиана», объем предложения квартир в новостройках Перми за февраль 2017 года составил, по данным Пермской мультилистинговой системы, свыше 1000 объявлений. Количество предлагаемых объектов на вторичном рынке жилой недвижимости составляет 2547 единиц.

Рост объема предложения вторичного жилья за месяц составил 3%. Объем новостроек также незначительно увеличился.

Структура предложения на рынке многоквартирного жилья по ценовой категории. Первичный и вторичный рынок

По ценовой категории больше половины всего объема предложения как на первичном, так и на вторичном рынке предлагается в ценовом диапазоне от 35 до 50 тыс. руб./кв. м. Их доля в общей структуре предложения составляет 50,1% и 53,4% соответственно.

По ценовой категории больше половины всего объема предложения как на первичном рынке, так и на вторичном рынке предлагается в ценовом диапазоне от 35 до 50 тыс. руб./кв. м. Их доля в общей структуре предложения составляет 50,1% и 53,4% соответственно.

Все хотят центр, но не все могут

Лидером по цене, как обычно, является Ленинский район: средний показатель составляет 81,50 тыс. рублей. Далее идет Свердловский район с ценой метра 57,05 тыс. рублей. Это вполне ожидаемо, так как этот район считается самым протяженным от центра города до периферии. Наименьшая цена на первичном рынке зафиксирована в Орджоникидзевском районе – 42,18 тыс. руб. За месяц квартиры всех размерностей продемонстрировали положительную ценовую динамику.

Динамика средней цены, тыс. руб./кв. м на первичном рынке г. Перми

Интересно, что в разрезе фактора «количество комнат» цена квадрата с начала года увеличилась именно на 3-комнатные квартиры – 5,05%.

Вторичный рынок отличился незначительным, но стабильным падением всех подсегментов, всех районов и всех размерностей квартир.

Динамика средней цены, тыс. руб./кв. м на вторичном рынке г. Перми

На вторичном рынке Ленинский район так же лидирует с отметкой в 66,69 тыс. рублей за метр. Вторичный рынок Свердловского района ниже новостроек того же района всего на 6,8%. И если рассматривать изменения цен в динамике с начала года, то практически весь вторичный рынок показывает уверенную отрицательную динамику. Цены продолжают падать. Больше всех «упал» Индустриальный район, меньше – Мотовилихинский.

Также аналитиками используется зонирование города, разработанное еще в 2008 году Аналитическим центром «КД-Консалтинг». Итоги зонирования представлены ниже:

1-я категория (ЦЕНТР):

Ленинский район: «Центр-1», «Разгуляй»;

Дзержинский район: «Центр-2»;

Свердловский район: «Свердлова-центр»; «Громова»; «Николая Островского»; «Свердлова»; «Зеленое хозяйство» (до Чкалова, 8 – Л. Шатрова, 18).

2-я категория (ПРИЛЕГАЮЩИЕ К ЦЕНТРУ РАЙОНЫ):

Ленинский район: «Комплекс ППИ», «Камская долина»;

Дзержинский район: «Данилиха», «Светлый», «Железнодорожный», «Парковый»;

Свердловский район: «Зеленое хозяйство» (к востоку от ул. Чкалова, 8 – Л. Шатрова, 18);

Индустриальный район: «Балатово» (до ул. Братьев Игнатовых), «Новоплоский»;

Мотовилихинский район: «Городские горки», «Садовый».

3-я категория (РАЙОНЫ СРЕДНЕЙ УДАЛЕННОСТИ):

Свердловский район: «Краснова», «Крохалева» (до ул. Новосибирской), «Владимирский», «Юбилейный»;

Дзержинский район: «Пролетарский»;

Индустриальный район: «Балатово» (к западу от ул. Братьев Игнатовых), «Ераничи» (до ул. Архитектора Свиязева, 12 и ул. Чердынской, 15), «Нагорный» (от ул. Космонавта Беляева до ул. Геологов), «Верхние Муллы» (от ипподрома до ш. Космонавтов, 166г);

Мотовилихинский район: «Рабочий поселок»; «Верхняя Курья», «Ива-1».

4-я категория (ОКРАИНЫ ЦЕНТРАЛЬНЫХ РАЙОНОВ и м/р «НИЖНЯЯ КУРЬЯ» Кировского района):

Свердловский район: «Крохалева» (к югу от ул. Новосибирской);

Дзержинский район: «Заостровка», «Акуловский»;

Индустриальный район: «Нагорный» (к югу от ул. Геологов), «Верхние Муллы» (до р. Мулянка), «Бахаревка»;

Мотовилихинский район: «Костарево», «Висим», «Язовая», «Вышка-1», «Вышка-2», «Запруд», «Гарцы»;

Кировский район: «Нижняя Курья».

5-я категория (ОТДАЛЕННЫЕ РАЙОНЫ):

Индустриальный район: «Верхние Муллы» (к западу от р. Мулянка);

Свердловский район: «Липовая гора», «Новые Ляды»;

Кировский район: «Закамск», «Кирова», «Октябрьский», «Крым»;

Орджоникидзевский район: «Гайва», «Новогайвинский», «Чапаева», «Кислотные дачи», «Камский», «Молодежный», «Январский», «КамГЭС», «Фрунзе», «Домостроительный», «Левшино», «Банная гора», «Бумкомбинат», «Заозерье».

Рассматривая изменения цен по зонам престижности, что дает более понятную динамику, мы видим максимальный подъем цен новостроек именно в центре города – 8,45% с начала года. Учитывая, что дефицита нет, это говорит о повышенном спросе в этом сегменте. То есть покупатели с высоким доходом, имеющие возможность вкладывать, предпочитают, конечно, центр города. Другие группы, привлекающие заемные средства, выбирают районы средней удаленности и отдаленные районы.

Самая многочисленная группа предложения (344) в районах средней удаленности показала отрицательную динамику.

Планировка имеет значение

В разрезе фактора «Материал стен» большую долю новостроек занимают объекты, расположенные в монолитных домах, на конец февраля 2017 года их количество составило 576 единиц. Объекты в панельных домах представлены минимальным предложением – 6,3% от всего объема предложения.

Как ни странно, цена метра (тыс. рублей) в кирпичных новостройках практически совпадает с монолитно-каркасным домостроением: 52,55 и 52,16 соответственно. Кирпичного домостроения в Перми становится меньше, потому что себестоимость строительства довольно высока и застройщики в последнее время отдают предпочтение более дешевым проектам. Хотя прогноз сводится к спросу на более экологичный материал стен. Пока для покупателя преимущественна цена, а не экология. Цена в «панели» – 43,83 тыс. рублей. В Москве это достаточно популярный среди покупателей материал стен на рынке новостроек, даже за счет доступности по цене.

На рынке вторичного жилья анализ строится по фактору «планировка». В зависимости от типа жилья наибольший удельный вес занимают «хрущевки» и «брежневки» – 34,9%, или 889 единиц. Это самый массовый вид жилья. Во многом ему мы обязаны тем, что маленькая «нарезка» квартир делает более доступной цену покупки такой квартиры для массового покупателя. Цена метра «хрущевок» и «брежневок» в среднем по городу составила 45,18 тыс. рублей. В меньшинстве представлены объекты типа «малосемейка» – всего 5,4%, или 137 единиц.

Максимальная средняя цена квадратного метра за февраль 2017 года на рынке вторичного жилья – в четырехкомнатных квартирах типа ИП. Средний показатель квартир такого типа – 63,20 тыс. руб. за квадратный метр. Минимальная стоимость квадратного метра в четырехкомнатных квартирах типа «малосемейка» – 37,76 тыс. руб. за квадратный метр.

Так, самые востребованные квартиры – в домах индивидуальной планировки 59,07 тыс. рублей. Они как раз единственные показали прирост за последний месяц – 0,95%. Максимально упали в цене с начала года полногабаритные дома (ПГ) и так называемые «сталинки». «Хрущевки» и «брежневки» по-прежнему в тренде. Это самый доступный вид жилья, прежде всего, за счет компактности квартир.

Бизнес в дефиците

Данный этап анализа позволяет учесть изменения ситуации по различным классам качества жилья. Выделяют «эконом», «комфорт» и «бизнес». В этом разрезе наибольшую долю объема предложения среди новостроек занимают объекты массового жилья эконом-класса – 58,0%. При этом прирост цен составил 1,87% с начала года, в то время как дома класса «бизнес», составляющие всего 4,4% от всего объема новостроек, подорожали с начала года больше всех – на 5,94%.

Наименьшая цена на первичном рынке жилья за 1 кв. метр установлена на трехкомнатную квартиру общей площадью 97,0 кв. м в Кировском районе по ул. Адмирала Макарова, 23 (30,13 тыс. руб.). Наибольшая цена (110,00 тыс. руб.) – за однокомнатную квартиру общей площадью 71,0 кв. м в Ленинском районе на улице Монастырской, 70 в доме бизнес-класса от застройщика «Перм-Билдинг ЛТД». Подсегмент «бизнес» (еще его называют «элитным классом» жилья) представлен в Перми не очень широко, поэтому при несомненно имеющемся спросе, неудивительно, что он показал положительную динамику по цене.

Чего ожидать

Сейчас рынок жилья, безусловно, характеризуется как рынок покупателя. Покупатели выбирают из огромного ассортимента, диктуют свои правила, торгуются. И основные покупательские предпочтения сосредоточены на качестве предлагаемого товара. В Перми в настоящий момент 9 из 10 квартир – это морально устаревшее жилье. Новостройки превосходят «вторичку» и по качеству, и по количеству: в последнее время на первичном рынке Перми появляются множество новых проектов с качественным предложением по адекватным для покупателей ценам. Это постепенно вытесняет «вторичку». Динамика соседства этих ценовых показателей метра двух враждующих рынков – явный показатель общей тенденции. Я бы сказала, здоровой тенденции превышения цен новостроек над вторичным жильем. Долгое время жилье в новых домах стоило дешевле вторичного. Потом они сравнялись и сейчас наконец-то их «дорожки» разошлись, и новостройки занимают лидирующие позиции. Надеюсь, данная тенденция сохранится, если все субъекты рынка приложат к этому усилия. Банки продолжат бороться за кредиторов, ставки будут снижаться. Отложенный покупательский спрос, выжидающий в прошлом году, проявит себя в текущем. Застройщики продолжат работать в условиях здоровой конкуренции, проявляя чудеса клиентоориентированности и лояльности. Все правильно. Город должен обновляться, а качество жизни наших граждан улучшаться. Несмотря на кризис.

Более подробно с услугами можно ознакомиться на сайте - zui.ru

На правах рекламы