По оценкам экспертов, 2017 год станет серьезным испытанием для пермского строительного рынка. Основная причина – изменение федерального законодательства. Речь идет о поправках в Закон «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ, направленных на повышение требований к девелоперам, ужесточение контроля за их работой и усиление защиты дольщиков.

Самое серьезное изменение касается уставного капитала застройщиков. Если раньше он мог составлять 10 тыс. рублей, то теперь эта сумма зависит от площади и, соответственно, стоимости объектов, возводимых компанией, – от 2,5 млн рублей (при общей площади до 1,5 тыс. кв. м) до 1 млрд 500 млн рублей (при общей площади более 500 тыс. кв. м).

Владимир Занин, генеральный директор АО «Пермглавснаб», подчеркивает, что сейчас на рынке присутствуют ожидания от изменений, которые внесены Государственной думой в Федеральный закон 214-ФЗ «О долевом строительстве». «Часть из них начали действовать с января 2017 года, другая – с 1 июля 2017 года. Речь идет об ужесточении требований к девелоперам, в частности, к уставному капиталу строительных компаний, уведомительно-разрешительный порядок привлечения денежных средств граждан и т.д. Безусловно, все это изменит ландшафт на рынке долевки. Но насколько серьезными окажутся перемены, сказать сложно, поскольку еще не все документы, по которым застройщикам нужно предстоит работать, прибыли, они только-только появляются», – отмечает Владимир Занин.

Прежде всего бизнес

Виктор Суетин, генеральный директор ОАО «СтройПанельКомплект», напоминает, что за 12 лет существования ФЗ-214 претерпевает уже 21-ю редакцию. «Строительство – сфера с долгосрочным планированием, проекты реализуются не один год, и скачки в законодательстве могут просто парализовать деятельность компании, которая заходит в проект с одними действующими нормами, а вводит его в эксплуатацию уже с другими. Мы так много «соответствуем и отвечаем требованиям», что скоро деятельность станет просто убыточной. И сам факт участия в строительном бизнесе потеряет смысл. Да, мы социально ответственные компании с точки зрения создания новых рабочих мест, финансовоемкие по налоговым отчислениям и пр., но я всегда подчеркиваю – не надо забывать, что это прежде всего бизнес», – считает Виктор Суетин.


«Закон лишает небольшие организации возможности выходить на этот рынок»


По мнению генерального директора компании-застройщика «Орсо групп» Михаила Бесфамильного, дополнительные ограничения и сложности сократят количество желающих строить что-то новое. «Надеюсь, никто из застройщиков не объявит себя банкротом. Любые потрясения сказываются на рынке. В частности, ситуации с обманутыми дольщиками обостряют недоверие, в том числе, и со стороны банков», – отмечает Михаил Бесфамильный.

Виктор Суетин обращает внимание на ответственность покупателей при приобретении жилья. «Любые ситуации с обманутыми дольщиками плачевны. Ведь за сухими цифрами статистики стоят люди. Примерно 90% квартир у нас приобретаются в ипотеку, для людей это не инвестиции, а, как правило, единственное жилье, то есть покупка для проживания. Соответственно, участникам долевого строительства крайне важно, чтобы объект был сдан в обозначенные сроки.

Поэтому стоит приобретать квартиры только у проверенных компаний с долгосрочной историей деятельности, реализованными проектами, по которым можно составить аналитику. Сейчас вся информация открыта, застройщики совершенно прозрачны для покупателя, и простой анализ может уберечь вас от рискованного вложения средств. У объекта строительства есть себестоимость, и цена квадратного метра у разных компаний не отличается кардинально. Слишком низкие предложения должны скорее насторожить покупателя, чем воодушевить», – резюмирует Виктор Суетин.

Станет меньше

По оценкам участников рынка, сложнее соответствовать требованиям, вводимым с 1 июля 2017 года, будет компаниям, ведущим малое число проектов. «По большому счету, 214-ФЗ лишает небольшие организации возможности выходить на этот рынок. Основные застройщики решат эти проблемы», – подчеркивает Владимир Занин.


«Грубо говоря, из 25-50 застройщиков, сегодня работающих на рынке, останутся 10-15»


По его словам, в ближайшем будущем может произойти перераспределение проектов между участниками рынка. «В моем понимании многие объекты после 1 июля 2017 года будут достраивать серьезные компании. Если на сегодняшний день у какой-то мелкой компании есть актив в виде земельного участка, и в прошлом году она смогла бы запустить строительство и начать реализовывать квартиры, то в этом, скорее всего, продаст площадку застройщику, который сможет возводить жилье, соответствуя нормативным требованиям. Небольшие компании начнут искать, готовить площадки, доводить их до определенного уровня и продавать застройщику либо отдавать ему в качестве «вклада», участвуя в распределении какого-то объема прибыли», – прогнозирует Владимир Занин.

Михаил Бесфамильный считает, что, в первую очередь, следствием сложившейся ситуации на рынке станет сокращение числа застройщиков. «Останутся финансово стабильные компании, которые ведут сдержанную политику и не строят объекты без достаточного количества собственных средств», – считает г-н Бесфамильный. По прогнозам Виктора Суетина, банкротства и уходы с рынка продолжатся. «К сожалению, это неотъемлемая составляющая кризиса и в целом бизнеса, но, надеюсь, основных застройщиков пермского рынка это не коснется. Что касается слияния компаний, вероятно, это может быть неплохим решением для сохранения бизнеса в целом. Порой это более разумный шаг, чем уход с рынка, но каждая ситуация индивидуальна», – отмечает г-н Суетин.

Владимир Занин уверен, что сокращение числа игроков на пермском строительном рынке не ослабит конкуренцию. «Грубо говоря, из 25-50 застройщиков, сегодня работающих на рынке, останутся 10-15. При этом количество объектов, возводимых в Перми, останется примерно на том же уровне. Уровень монополизации рынка, конечно, возрастет, поскольку это разные игроки, которые имеют свои возможности, амбиции и желания. В такой ситуации говорить об уровне цен достаточно сложно», – поясняет Владимир Занин.

На уровне городаВладимир Занин отмечает, что еще один аспект, влияющий на строительный рынок, связан с городскими правилами землепользования и застройки. «Речь идет о том, что департамент градостроительства и архитектуры стремится ввести нормативы по застройке участков многоквартирными домами, что также влияет на возможности освоения участков. Это второй момент, который застройщики должны учитывать в своей деятельности. Влияние этих нормативов еще только предстоит оценить, когда они будут приняты», – полагает Владимир Занин.

Проблем меньше

Эксперты подчеркивают: ситуация на строительном рынке в Перми благоприятнее, чем во многих крупных городах страны. Причина – в относительно небольшом объеме строительства на душу населения. «Ситуация в Пермском регионе не столь плачевна как, например, в Московской области. Обманутые дольщики есть, но в целом на рынке сохраняется стабильность. Она достигается, в том числе, благодаря грамотной и ответственной политике застройщиков, которые составляют основной пул рынка новостроек. Пятерка лидеров у нас стабильна, и важно не допустить критических ситуаций. На данный момент мы более осторожны в планах и прогнозах по объемам строительства, возможно, где-то корректируем сроки, но выполняем взятые на себя обязательства – сегодня это приоритетная задача», – говорит Виктор Суетин.

Михаил Бесфамильный предполагает, что в сравнении с Екатеринбургом, Тюменью, Краснодаром или другими крупными городами в Перми и крае проблем меньше. «Там на протяжении длительного времени сдавалось гораздо больше жилья, чем у нас. По всем рейтингам регион всегда отставал по количеству вводимых квадратных метров на душу населения. Потому сейчас проблем для строителей региона все же меньше, спрос сохраняется», – рассказывает Михаил Бесфамильный.

Всего, по подсчету Рейтингового агентства строительного комплекса, на российском рынке представлено около пяти тысяч застройщиков, сообщает «РИА Недвижимость» со ссылкой на Николая Алексеенко, гендиректора РАСК. «Большая часть рынка приходится на небольшие компании. Самый негативный сценарий – из пяти тысяч застройщиков останется тысяча. Снижение рисков, снижение числа обманутых дольщиков – это плюс. Но это может привести к олигополии», – рассказал г-н Алексеенко.

Справка Business Class Помимо увеличения необходимого минимального уставного капитала застройщиков поправки в 214-ФЗ вводят еще несколько новшеств. В частности, расширен перечень информации, которую девелопер обязан разместить на своем сайте: аудиторское заключение, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, которые подтверждают права застройщика на участок, фотографии хода строительства дома и т.д. Закон вводит правила об указании в договоре долевого участия места расположения квартиры на этаже, плюс застройщик должен передать покупателю инструкцию по эксплуатации объекта. Новые нормы запрещают девелоперам использовать денежные средства дольщиков на цели, не связанные со строительством конкретного дома или жилого комплекса и т.д.