Согласно классификатору многоквартирных домов Российской гильдии риэлторов, вся недвижимость делится на несколько классов качества: «эконом», «средний», «бизнес» и «элитный». Критериями определения класса недвижимости являются архитектура, остекление, внутренняя отделка общественных зон, несущие и ограждающие конструкции, внутренняя отделка квартир, общая площадь квартир, инфраструктура дома, придомовая территория двора и безопасность, внешнее окружение и наличие социальной инфраструктуры в районе.
По словам директора департамента оценки компании «Инвест-аудит» Евгения Железнова, элитным можно назвать жилье, которое имеет уникальные характеристики и зачастую не имеет аналогов.
«Требования покупателей к престижной недвижимости остаются стандартными. Ключевым является безопасность проживания: охрана территории, видеонаблюдение на придомовой территории и в подъезде, пропускная система, консьерж. Дома выбирают в кирпичном исполнении, с улучшенной шумоизоляцией, бесшумными лифтами, удобными входными группами. Приветствуются помещения общего пользования в подъезде: велосипедная, колясочная, кладовая. Главное требование к благоустройству придомовой территории – наличие просторной парковки, наземной или подземной», – отмечает специалист по недвижимости филиала федеральной риэлторской компании «Этажи» Вадим Трапезников.
В России нередки случаи, когда недобросовестные застройщики не выполняют свои обязательства при строительстве объектов. Чаще всего это связано с нарушением сроков сдачи объекта.
Например, в Москве до сих пор не достроен скандально известный проект бизнесмена Сергея Полонского «Кутузовская миля», расположенный в районе Фили-Давыдково. Из-за финансовых проблем компании Potok Сергея Полонского и его конфликта с партнером по проекту обманутыми дольщиками стали покупатели 256 квартир. Как сообщает портал «Элитное.ру», стройка началась в 2007 году, однако через год была остановлена из-за финансового кризиса. До 2010 года было собрано 5,64 млрд рублей, однако из четырех корпусов был достроен только один.
Пермь в этом отношении также не является исключением.
Одной из причин, которая может привести к срыву сроков, изменению концепции или даже заморозке строительства, являются риски неудачного выбора управленца. С этим риском сталкивается инвестор как массового, так и элитного жилья.
Как правило, собственники крупного бизнеса отходят от «единоличного» управления всеми бизнес-проектами и передают часть полномочий и ответственности наемным профессиональным управленцам (управляющей компании).
Привлекая управленца, собственник оговаривает все важные для бизнес-проекта моменты, в том числе риски и ответственность, ненанесение ущерба проекту, за что привлекаемый менеджер устанавливает свое ежемесячное вознаграждение. Стоимость данных услуг на рынке Перми при возведении элитной недвижимости, согласно анализу, сопоставима, а иногда и превышает стоимость аналогичных услуг в центральных городах России.
Обосновывая высокую стоимость своих услуг, управленец ссылается на сложность и ответственность выполняемой работы и как следствие – высокую квалификацию и зарплату своих сотрудников. По факту это выглядит с точностью до наоборот: скромный штат сотрудников с небольшой заработной платой и неоправданно высокие доходы руководства и ближнего круга. В результате на проекте оказываются малоквалифицированные люди, не способные разобраться в многочисленных сложных вопросах и проблемах стройки. Отсюда недостаточно проработанные, порой нереалистичные договоры с подрядчиками и поставщиками.
«В результате возникает парадоксальная ситуация: чем хуже – тем лучше, и управляющая компания обретает возможность для «подвигов» в виде постоянной борьбы с рукотворными проблемами. Поскольку такие проблемы носят хронический характер, то это сопровождается удорожанием строительства, нарушением его сроков, а затем и поводом для разговоров о дополнительной выплате управляющей компании различных комиссий за усилия по совершению этих «подвигов».
Отдельная тема – недостаточное внимание к проекту из-за параллельной работы над множеством иных собственных проектов или ведения сторонней предпринимательской деятельности. Низкая оплата труда сотрудникам, привлеченным к реализации проекта, вынуждает специалистов работать еще в двух-трех местах, уделяя основной стройке минимум времени и внимания.
Руководители же управляющей компании сосредоточены на поиске новых земельных участков и проектов для продажи их потенциальным инвесторам, а не на реализации существующего проекта. В этих условиях выполнение привлеченным управленцем обязательств по действующему договору на управление конкретной стройкой превращается в формальный и второстепенный процесс, внимание которому уделяется по остаточному принципу», – рассказывают в «АТМ-консалтинг».
Собственники, привлекшие менеджера со стороны за существенное вознаграждение, при заключении договора рассчитывают на его кристальную честность, ответственность, неравнодушие к проекту и понимание того, что фактически брендом, гарантирующим успешность реализации и привлечение клиентов, является имя собственника и его репутация.
По оценкам эксперта, в результате действий привлекаемых управленцев проект начинает тормозить, появляются новые проблемы, включая срыв сроков. Это, естественно, сказывается негативно и на потребителе, и на собственнике. Но менеджеру невыгодно решать эти вопросы, вести претензионную работу или обращаться в суд. Его главная задача – не вступать в конфликт с контрагентами, так как он ведет еще множество уже своих проектов с данными лицами. В результате страдают все, рушатся долгосрочные связи, возникают убытки и конфликты.
«Приблизившись к точке невозврата, инвестор начинает разбираться в ситуации. Он идет к менеджеру, а тот говорит: пожалуйста, раз я плохой, я уйду, разбирайтесь сами. И уходит.
При этом такой «профессионал» тут же включается в другой проект, вновь рекламируя свой опыт и достижения. А инвестор с помощью аудиторов начинает анализировать ущерб, который нанес горе-менеджер, изучать невыгодные контракты, подсчитывать долги. Выйти из такой ситуации без потерь невозможно. Так что при выборе менеджера для своего проекта нужно быть предельно внимательным. Кроме того, неплохо было бы провести и расследование деятельности таких сплоченных управляющих компаний, состоящих, как правило, из руководства и юридической службы», – заключает собеседник «bc».
