С начала года квартиры на вторичном рынке изрядно подешевели. По данным Аналитического центра «Медиана», цены предложения снизились на 7,74% с начала года. Сейчас средняя стоимость квадратного метра на рынке готового жилья составляет 48 тыс. рублей. Это минимальный показатель за последние пять лет.
В реальности стоимость квартир зачастую опускается еще ниже: дисконт доходит до 15%. «Тенденция к уменьшению цен на вторичном рынке возникла еще в 2015 году. Сейчас только порядка 1% из всех предложений уходят за ту сумму, которую изначально заявил продавец, все остальные объекты – с достаточно серьезным снижением. Речь идет о квартирах в домах индивидуальной планировки, возраст которых не превышает 10 лет.
Мы много лет жили в такой ситуации, когда стоимость жилья на вторичном рынке, например, даже в «хрущевке», была выше, чем в новостройке класса комфорт. Сейчас ситуация выравнялась, и это закономерно. Если в 2015 году разница между ценами предложения и сделки могла составлять 20%, сейчас этот интервал сократился до 5-15% в зависимости от объекта и от того, насколько продавец готов идти на снижение», – отмечает Екатерина Пахомова, директор по развитию Агентства недвижимости «Территория».
По оценкам Александра Каменева, куратора отдела развития Центра инвестиций, недвижимости и права «Белые ночи», цены на вторичном рынке снизились по сравнению с началом года в пределах 5%. «Если сравнивать сумму, которую изначально обозначает продавец, с итоговой, то она, как правило, снижается на 7-13% в зависимости от стоимости объекта. Чем дороже объект, тем больше итоговая скидка, на которую соглашается продавец, чтобы выйти на сделку и не упустить покупателя», – добавляет г-н Каменев.
Ждут активности
По данным АЦ «Медиана», на конец ноября на пермском вторичном рынке представлено 3,091 тыс. предложений. За месяц показатель вырос на 14,7% за счет выхода на рынок предложений низкого качества в домах типа «малосемейки», «полногабаритки». Более половины квартир, выставленных на продажу, реализуются по цене 35-50 тыс. рублей за 1 кв. м.
Продавцы ожидают к концу года рост спроса, отмечают аналитики. Александр Каменев подчеркивает, что в течение года глобальных переломов не произошло, но в декабре наблюдается небольшой покупательский рост в этом сегменте. «Это опять же связано с окончанием действия программы господдержки, и многие люди понимают, что не успеют собрать необходимые документы до ее завершения. Во-вторых, банки потихоньку начали снижать ставки по ипотеке на вторичное жилье. Если рассматривать в объемах, то нашей компанией в среднем в начале года совершалось порядка 33-37 сделок в месяц, на конец года это число выросло до 42-47 сделок в месяц», – добавляет г-н Каменев.
По оценкам экспертов, чаще всего пермяки продают квартиры на вторичном рынке для покупки нового жилья. «Иногда реализация связана с переездом в другой город и покупкой объекта там. Очень редки случаи, когда человек просто продает квартиру и не покупает новую. Чаще всего это истории, связанные с получением наследства», – отмечает Екатерина Пахомова. данную информацию Александр Каменев подтверждает цифрами. По его словам, объем сделок по «чистой» реализации вторичной недвижимости постепенно сокращается. «Просто так квартиры продают лишь 10% клиентов компании. Далее следуют сделки по реализации квартиры с последующей покупкой новостройки (30%). Самое большое число сделок (60%), по нашей статистике, приходится на продажу квартиры на вторичке с последующей покупкой в этом же сегменте, так как сюда попадает большинство сделок по увеличению жилой площади, по размену и смене места жительства», – рассказывает Александр Каменев.
Треть – готовы
Несмотря на невысокую активность на рынке вторичного жилья в Перми в начале 2016 года, эксперты настроены на 2017-й более оптимистично. Причем позитивные тенденции прослеживаются уже сейчас, уверяют они. Александр Каменев считает, что вероятнее всего падение цен в этом сегменте замедлится. «Мы рассчитываем, что объемы продаж в целом кардинально не изменятся в 2017 году либо немного увеличатся, так как ставки банков по ипотеке хоть медленно, но снижаются. После окончания программы господдержки спрос на вторичную недвижимость увеличится в среднем, по прогнозам, на 15-20% по сравнению с 2016 годом. Причина в том, что ипотечные ставки на готовое жилье будут также снижаться, а цены относительно новостроек останутся невысокими», – прогнозирует Александр Каменев.
Екатерина Пахомова считает, что в 2017 году ситуация на рынке вторичного жилья улучшится. «В последнее время наблюдается тренд, когда люди переключаются с новостроек на квартиры на рынке готового жилья. Порядка 30% потенциальных покупателей сориентированы именно на вторичку. Многие говорят так: «Хотим новостройку, но с близким сроком сдачи или уже введенную в эксплуатацию». Но таких предложений на рынке очень мало, поэтому они обращают внимание на сегмент готового жилья.
Думаю, поэтому ситуация на вторичном рынке в 2017 году улучшится с точки зрения активности спроса. Кроме того, ставки по ипотечным кредитам в сегментах новостроек и готового жилья выравняются, а значит, это придаст дополнительный импульс рынку вторички, – полагает Екатерина Пахомова. Александр Каменев рассказывает, что сейчас люди выбирают квартиры в готовых домах, в том числе, из-за участившихся случаев с банкротством строительных компаний, заморозкой строек, затягиванием и переносом сроков сдачи объектов. Кроме того, покупка такого объекта, как правило, не требует дополнительных вложений, а более высокие ипотечные ставки с лихвой окупаются экономией при покупке», – добавляет г-н Каменев.
