Коммерческие объекты в Перми продолжают дешеветь. По данным портала по выбору недвижимости N1.RU, средняя цена квадратного метра таких площадей за период с февраля по август снизилась на 6% – до 60 тыс. рублей. Стоимость офисов уменьшилась на 7% (до 54,9 тыс. рублей за 1 кв. м), торговых помещений – на 6% (до 78,4 тыс. рублей за 1 кв. м). За минувшие шесть месяцев производственная недвижимость потеряла в стоимости «квадрата» 33%, а складская – 50%.

«Очень заметное снижение цен производственных и складских помещений связано с изменением в структуре предложения: выставлено несколько крупных объектов большой площади, у которых, как правило, ниже цена квадрата. То есть это не связано с большими скидками, на которые шли продавцы», подчеркивает руководитель пресс-службы портала N1.RU Лидия Ратникова.

Марк Гойхман, аналитик ГК TeleTrade, отмечает, что кризисные явления в экономике продолжают проявляться в ценах коммерческой недвижимости. Ссылаясь на данные Аналитического центра «Медиана», он отмечает, что в июле 2016 года лидером падения цен стала производственная и складская недвижимость. «Она подешевела на 3,6% с начала года, средняя цена продажи составила 18 тыс. рублей за 1 кв. м. В то же время торговля продолжает оставаться востребованной, на такие помещения цена составляет в среднем 62 тыс. рублей за 1 кв. м и практически не изменилась с начала года.


Ряд владельцев не могут продать объекты очень долго и, чтобы не терять деньги, начинают сдавать их в аренду.


В то же время офисные помещения даже подорожали на 3,5% с декабря, и их средняя цена – 50,2 тыс. руб. За месяц цены нежилой недвижимости изменились незначительно. И это, на наш взгляд, может говорить о том, что рынок уже нащупывает «дно». Ведь предложение за месяц выросло на 21%, согласно заявкам в Пермской мультилистинговой системе. И если при таком росте заявлений на продажу цены не уменьшаются, то это означает возможное возобновление спроса. Если это происходит «не в сезон», то тем более вероятно увеличение спроса в ближайшие месяцы до конца года. А значит, возможно и прекращение падения цен на коммерческие объекты», – рассуждает Марк Гойхман.

По данным портала по выбору недвижимости N1.RU, на пермском рынке аренды коммерческих площадей объекты в среднем подорожали на 5%. Больше всего в цене прибавили площади свободного назначения – 25%. Средняя цена аренды такого объекта за шесть месяцев выросла с 92 тыс. рублей до 114,7 тыс. рублей в месяц. На 24% подорожала аренда торговых помещений – до 139,1 тыс. рублей в месяц. Стоимость аренды офисов и производственных объектов снизилась на 9% – до 59,4 тыс. рублей и 114,1 тыс. рублей в месяц соответственно.

Марк Гойхман, ссылаясь на данные Аналитического центра «Медиана», отмечает, что на рынке аренды нежилой недвижимости в июле объем предложения сократился на 29%. «Здесь не наблюдается повышения цен даже в секторе офисов. Хотя они с декабря подешевели менее других – в среднем на 1% (до 524 рублей за 1 кв. м), тогда как аренда торговых площадей снизилась с начала года на 4,5% (до 647 рублей за 1 кв. м). А лидером падения, как и в сфере продаж, стали производственно-складские объекты, цена аренды таких объектов сократилась до 201 рублей за 1 кв. м, или на 17% с конца декабря.

По словам Лидии Ратниковой, цены пошли вверх с мая 2016 года. «Очередной заметный рост наметился к концу августа, вероятно, арендодатели рассчитывают на начало делового сезона. Кроме того, ряд владельцев не могут продать объекты очень долго и, чтобы не терять деньги, стали сдавать их в аренду», – рассказывает Лидия Ратникова. Владимир Федорченко, генеральный директор ООО «БриГ-Девелопмент» (входит в Группу компаний Custom Capital), констатирует, что после весеннего снижения ставки стабилизировались, «идет движение» как по небольшим площадям, так и по крупным. «Арендаторы подбирают площади, наиболее соответствующие текущей ситуации и пониманию перспектив своего бизнеса», – говорит Владимир Федорченко.

Бизнес оживает

По оценкам экспертов, в Перми на рынке коммерческой недвижимости наблюдается уменьшение активности как со стороны арендаторов, так и девелоперов. Традиционный сезонный рост, говорят участники рынка, скорее всего, станет заметен по итогам сентября. «Пока рано делать выводы. Деловая активность в городе еще не достигла своего обычного уровня, но бизнес уже оживает и присматривает для себя площади. Я бы это назвала частично отложенным спросом: фаза активного поиска пока не наступила. Одни думают поменять офис, стремясь сократить издержки, другим нужны площади для расширения бизнеса. Третьи желают вложить свободные средства и выгодно купить недвижимость, пользуясь ситуацией на рынке. Это относится как к сегментам аренды, так и купли-продажи коммерческой недвижимости.


Рост числа вакансий подтолкнул ряд собственников площадей к реконцепции и редизайну.


Объем предложения в принципе вырос за счет освободившихся площадей, но новых объектов вводится очень мало. Девелоперы предпочитают не торопиться с завершением строительства, поэтому недостроенных объектов на рынке довольно много», – делится Ольга Пермякова, генеральный директор ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» (Институт экспертизы INEX®), управляющий партнер ООО «Уральский институт управления недвижимостью». Аналогичной точки зрения придерживается Марк Гойхман. «Про осеннее оживление на рынке коммерческой недвижимости Перми говорить рано. Традиционно возможные сезонные изменения могут проявиться позже, по итогам сентября», – считает г-н Гойхман.

Марат Манасян, генеральный директор компании M1 Solutions фиксирует снижение девелоперской активности в Перми по сравнению с прошлым годом и, тем более, с рекордным по вводу коммерческих площадей в 2014-м. «Снижаются объемы и темпы ввода новых объектов, кризис заставляет девелоперов переключаться на более мелкие форматы. Рост числа вакансий подтолкнул ряд собственников площадей к реконцепции и редизайну, на рынке появилась тенденция к пересмотру пула арендаторов и оптимизации площадей. Но о качественном изменении рынка говорить рано. На сегодняшний день в Перми нет ни одного бизнес-центра класса «А». Что касается качественных торговых центров – уровень обеспеченности объектами с продуманной концепцией и арендной площадью более 5 тыс. кв. м в городе сегодня более чем в два раза ниже среднего по стране», – констатирует Марат Манасян.

У «лакшери» проблемы

По словам Ольги Пермяковой, в нынешних условиях многие торгово-развлекательные центры столкнулись с сокращением количества посетителей. «Собственникам и управляющим таких объектов стоит проанализировать концепцию и понять, какие нововведения могут исправить ситуацию. При этом рассуждать необходимо с позиции потребителя. Один-два якорных арендатора могут привлечь в центр больше покупателей, поэтому необходимо понять, кто это может быть, и пригласить на свои площади по привлекательной ставке.

Многие международные и федеральные операторы торговли продолжают рассматривать Пермь для развития своих сетей. Одним словом, не стоит сидеть сложа руки и принимать выжидательную позицию, как раньше. Продавцы, собственники и управляющие недвижимостью должны что-то делать, двигаться, быть конкурентоспособными на сегодняшнем капризном рынке», – резюмирует Ольга Пермякова. Она отмечает, что анализ потребительской корзины показал смещение расходов в сторону продуктов питания, заведений общепита и развлечений. «Такие статьи, как товары для дома, мебель, бытовая техника значительно сократились, особенно в сегменте «премиум».

Мы все видим, что происходит интенсивная ротация арендаторов, причем из разных сфер деятельности. Много открывается столовых, где можно недорого поесть. Различные игровые клубы, квест-румы и другие подобные заведения также неплохо себя сейчас чувствуют как бизнес. Ярким примером реконцепции является ТЦ «Галерея». Это торговый центр, предлагавший в течение двух лет одежду известных брендов. Собственники объявили, что профиль площадей меняется и сейчас готовится к открытию рынок фермерских продуктов. Настолько резкая смена концепции говорит о серьезных проблемах в сегменте «лакшери». Это все еще раз подтверждает изменения в потребностях пермского покупателя», – делает вывод Ольга Пермякова.

Устанавливают антирекорды

Эксперты, опрошенные Business Class, не ожидают кардинального изменения ситуация на пермском рынке коммерческой недвижимости. Причины – малый объем ввода новых объектов, увеличившееся число вакантных площадей и желание бизнеса минимизировать затраты на аренду. Выживут в таких условиях те собственники, которые предлагают арендаторам больше, чем просто квадратные метры.

Владимир Федорченко считает, что пермский рынок недвижимости ожидает стабильность. «Чуть выше или ниже будут средние цены – большого значения не имеет. Главное, о какой цене существует возможность договориться по конкретному помещению, ведь каждый объект индивидуален. И если распродажи не афишируются, это не значит, что их нет.

Что касается объема предложения, то в ближайшее время рынок коммерческой недвижимости в Перми будет прирастать первыми этажами жилых домов. «Строительство бизнес-центров в отдельных зданиях сократится, так как девелопмент офисной недвижимости требует «длинных» денег. Мы сейчас вводим в эксплуатацию 2-ю очередь бизнес-центра «Капиталист» по ул. Клары Цеткин, 10а. Рискну предположить, что аналогичных новых офисных зданий в Перми в ближайшие годы появится немного», – прогнозирует Владимир Федорченко.

Марат Манасян также не советует ожидать положительной динамики на пермском рынке коммерческой недвижимости. «Ситуации добавляет драматизма и то, что обеспеченность, в частности, торговыми площадями, на данный момент в Перми остается на низком уровне – чуть меньше, чем 170 кв. м на 1000 человек. Это антирекорд среди городов-миллионников. Налицо явный дефицит торговых и офисных площадей, уровень экономического развития Пермского края позволяет говорить о наличии в регионе потенциала для развития коммерческой недвижимости. Интерес ритейлеров к Перми по-прежнему сохраняется, но рассчитывать на активный приток операторов в период кризиса и в условиях низкой обеспеченности качественными ТЦ не стоит», – считает Марат Манасян.

Ольга Пермякова полагает, что ситуация на рынке коммерческой недвижимости будет развиваться по принципу «выживает сильнейший». «Закон джунглей как нельзя кстати может быть применим к рынку недвижимости. И сильнейшим я бы назвала прежде всего разумных собственников, которые более дальновидны и гибки, чем остальные, тех, кто полагается не на субъективные ощущения, а на объективные компетентные выводы, основанные на исследованиях рынка. Дальнейшее общее снижение цен – более чем ожидаемо. Никаких особых предпосылок, говорящих об обратном, я не вижу. Единственное, что стоимость не всех объектов пойдет вниз. Только грамотное эффективное управление позволит держать ставки и заполняемость на прежнем уровне, а может и поднять их», – считает Ольга Пермякова. Марк Гойхман прогнозирует, что в случае восстановления спроса на покупку коммерческих площадей возможно прекращение падения арендных цен, особенно на более востребованные торгово-офисные площади.

Читайте также: «Здесь был Ленин». Коммерческим площадям в Перми все сложнее найти новых хозяев или арендаторов. Business Class узнал у экспертов, на что готовы пойти собственники помещений, чтобы продать или сдать объект