С начала года стоимость аренды коммерческой недвижимости в регионе снижается. Показатели капитализации по рынку также сокращаются. Чем обусловлено продолжающееся падение цен и сохранится ли этот тренд во втором полугодии, а также о том, хватает ли торговых центров в Перми, в сегодняшней статье Ольги Пермяковой, консультанта, управляющего партнера ООО «Уральский институт управления недвижимостью».
Ниже и ниже
Касаемо изменений арендных ставок с начала года, то они в обоих сегментах показали отрицательную динамику. Офисы «упали» на 1,32%, а торговые – на 3,69%. Это демонстрирует общее снижение деловой активности в связи с экономической ситуацией в стране. Думаю, тенденция сохранится и во втором полугодии, так как никаких предпосылок на какие-то серьезные изменения на рынке недвижимости не предвидится. И у торговой и у офисной недвижимости, конечно, есть общие кратковременные тенденции, однако если «копнуть поглубже», есть кардинальные отличия развития этих двух сегментов. Рассматривая период с 2012 года, по данным аналитической службы «Медиана» средняя цена предложения 1 м2 офисной недвижимости осталась прежней (49,76 т.р.), а арендная ставка выросла на 6,8% и составила 522 р. За тот же период в сегменте торговой недвижимости цена предложения выросла на 19,7% и составила 62,24 т.р., а ставка упала на 18,5% и составила 653 р. Это говорит о том, что капитализация торговой недвижимости значительно упала по сравнением с офисной недвижимостью. Другими словами, инвестировать выгоднее в последнее время в офисы, чем в торговые помещения. Срок окупаемости – одна из плоскостей понимания капитализации. Чем выше капитализация, тем быстрее окупается инвестиции в объект. Например, коэффициент капитализации в размере 10% или ставка 0,10 предполагает, что объект недвижимости окупится через 10 лет. Это очень грубая, но понятная интерпретация. Так, в последнее время ставка капитализация по городу постепенно падает, а срок окупаемости – растягивается. Однако, несмотря на последние тенденции, недвижимость была и остается самым выгодным средством вложения и сохранения денежных средств, самым эффективным объектом для инвестиций.
Рассматривая аналитические данные с 2012 года, интересно отметить общий отрыв в ценах купли-продажи и арендных ставках между рассматриваемыми сегментами за этот период. Раньше цена 1 м2 торговых была всего на 4% выше офисных (52 и 50 т.р.), а арендная ставка на 63% (801 и 489 р.). А сейчас и тот и другой показатель торговых выше на 25% офисных (62,24 и 49,76; 653 и 522). То есть торговые помещения быстрее растут в цене, но падают в доходности. Значит, спрос на покупку таких объектов опережает спрос на аренду. Кстати цены на производственно-складскую недвижимость также падают. Цена предложения с начала года снизилась на 4,75% и составила 18,05 т.р. за 1 м2, в то время как арендная ставка снизилась на 9,92% и составила 218 р. Хочу отметить, что это изменения по средним цифрам по городу. Если рассматривать тенденции по уточненным показателям, например, по классам качества или по районам города, то изменения будут различны. Какие-то подсегменты показывают отрицательную динамику, другие – положительную. В любом случае, для решения конкретных задач, аналитиками и консультантами проводится более глубокое целевое маркетинговое исследование.
Парковки и ставки
Транспортная доступность всегда была и есть значимым фактором, влияющим на инвестиционную привлекательность объектов как коммерческой, так и производственно-складской недвижимости. В последнее время всё более остро проявляет себя проблема недостатка парковочных мест. Причем, для офисных помещений этот фактор более значим, нежели для торговых. Это объясняется тем, что определенная доля посетителей торговых центров приезжает на общественном транспорте и для них не актуальна парковка. Эта доля посетителей офисных центров значительно меньше. Точный процент в арендном платеже этого фактора сказать затрудняюсь, так как исследований в этом направлении не делалось. Экспертно, если представить два одинаковых, например, торговых центра, но у одного есть парковка, а у другого нет, может иметь разницу в арендных ставках до 30% и больше. Проблема на самом деле стоит остро. Ведь транспорта в городе с каждым годом становиться больше, а свободных мест - меньше. С введением в центральной части города платных парковок, которые власти обещают последние два года, ситуация должна измениться в лучшую сторону. По словам начальника Пермской дирекции дорожного движения Максима Киса, городские власти планируют ввести оплачиваемые автостоянки в первую очередь в первой зоне, ограниченной улицами Пушкина, Островского, Окулова и Попова. Ориентировочная стоимость каждого из 2500 парковочных мест составит 15-20 рублей в час. А в выходные и праздничные дни, в вечернее и ночное время с 19:30 до 08:30 парковка будет бесплатной. Таким образом, центр однозначно будет свободнее, даже за счет того, что часть машин офисных работников, которые работают «стационарно», с утра и до конца рабочего дня будет оставаться «за периметром». При этом количество посетителей торговых и офисных центров измениться не должно, так как плата за парковку в расчете на один-два часа - более чем доступна. Как результат - будет проще парковаться, что также выливается в экономию времени. Это кстати может положительно повлиять и на арендные ставки. Думаю, идея с платными парковками – единственный цивилизованный вариант освободить центр.
Слабо обеспечены
Есть такой показатель - средняя обеспеченность населения торговыми площадями. Для сравнения: общемировой уровень — 500 кв. метров на тысячу жителей, в развитых странах — 1 тыс. кв. метров. Обратимся к результатам рейтинга «Торговые площади России — 2015» международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield. В первой тройке рейтинга расположились Краснодар (734 кв. м на 1 тыс. жителей), Самара (562 кв. м), Тюмень (438 кв. м), затем следуют Оренбург (428 кв. м) и Екатеринбург (410 кв. м). Москва занимает 6 место – 382 м2, тогда как по данным предыдущего исследования компании, осенью 2013 года российская столица занимала лишь 12-е место (316 кв. м на 1 тыс. человек). Учитывая, что в 2013 году Пермь имела официальный показатель в размере 116 м2 на 1000 жителей, до отметки полной обеспеченности нам пока очень далеко. Давайте порассуждаем, что происходит с рынком в условиях низких показателей обеспеченности торговыми площадями и как изменится ситуация в случае повышения этого показателя. Итак, недостаток торговых площадей всегда отрицательно сказывается на рынке в целом. Низкая конкуренция среди ТЦ приводит к тому, что правила диктуют арендодатели или собственники Они устанавливают высокие ставки, не беспокоясь о комфортности пребывания своих арендаторов, забывая о рекламе своих ТЦ и многих других обязанностей цивилизованных ТЦ, оставляя арендатора один на один с техническими и другими проблемами. Арендаторам же деваться некуда, они вынуждены идти на любые условия, потому что выбор не велик, надо держаться за площади «обеими руками», сидеть тихо, платить вовремя, свои претензии держать при себе, иначе твое место займет другой арендатор. Это конечно очень грубая картина ситуации с низкой конкуренцией среди ТЦ. Разумеется, есть и разумные собственники, которые заботятся о своих арендаторах, но рынок есть рынок, и если ничего особо не подстегивает, можно расслабиться. А сейчас представьте, если торгово-развлекательных центров в Перми будет в четыре раза больше, чем сейчас и мы сможем смело заявить, что наш город имеет полную обеспеченность торговыми площадями. В погоне за заполняемостью площадей арендаторами, собственники ТЦ будут готовы на все. Условия аренды значительно улучшатся, нахождение арендаторов станет более комфортно, ставки будут более дифференцированы в зависимости от степени посещаемости. На рекламу и привлечение потока покупателей ТЦ будут тратиться не арендаторы, как это происходит сейчас, а сами ТЦ. Одним словом, наступит цивилизованный рынок для всех субъектов рынка, в том числе для конечного потребителя. С другой стороны, с увеличением торговых площадей в четыре раза, у людей не станет в четыре раза больше денег и то N-ное количество средств, которые оставляют в ТЦ сейчас, оно будет распределяться между ТЦ в зависимости от того, насколько грамотно спланирована концепция ТЦ, у кого интереснее и выгоднее делать покупки. Как следствие, общая рентабельность в сфере управления торговой недвижимостью должна сократиться и девелоперам в сфере торговой недвижимости придется постараться, чтобы создать действительно востребованный объект, отвечающий всем потребностям рынка. Будущий успех ТЦ не возможен без тщательного своевременного маркетингового исследования с проведением социалогических опросов населения и разработки грамотной концепции будущего объекта.
Центр или окраины?
Относительно территориальной застройки торговыми объектами, могу точно сказать, что в некоторых микрорайонах города, действительно мало или нет вообще качественных торговых площадей. Учитывая, что в последнее время многие центральные ТРЦ уже столкнулись с падением покупательского потока, можно прогнозировать, что постепенно крупные центры люди станут посещать реже. Поэтому будущее за небольшими «домашними» ТЦ, которые находятся в жилых массивах, в так называемой, шаговой доступности. В качестве подведения итога, можно сказать, что учитывая низкую обеспеченность коммерческими площадями нашего города, даже кризис в сфере недвижимости не является препятствием для нового строительства в Перми. Не смотря на общую ценовую отрицательную динамику, рынок коммерческой недвижимости живет, имеет определенные уникальные тенденции, типичные именно для этого витка своего развития. Через какое-то время обязательно последует следующий этап. И хочется надеяться на то, что он стараниями городских властей и строителей сделает город цивилизованнее, лучше, краше. Поэтому, как говорится, полет нормальный.
Более подробно с услугами можно ознакомиться на сайте - http://zui.ru/
