За первые пять месяцев 2016 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года арендные ставки коммерческой недвижимости в Перми упали. По данным аналитического исследования портала Domofond.ru, аренда офисных помещений потеряла в цене 6%, торговых – 6%, а стоимость найма помещений свободного назначения упала на 7%. Аналитики портала отмечают, что такая тенденция прослеживается практически по всей стране. В борьбе за заполняемость коммерческих площадей девелоперы вынуждены прислушиваться к мнению арендаторов и корректировать цены. Подобная политика затрагивает преимущественно сектор помещений свободного назначения, где из-за низкого спроса наблюдается общее падение арендной ставки. За первые месяцы 2016 года годовая ставка аренды в расчете за квадратный метр в этом сегменте уменьшилась на 6%, в сегментах офисной и торговой недвижимости – на 4% и 3% соответственно.

В борьбе за заполняемость коммерческих площадей девелоперы вынуждены прислушиваться к мнению арендаторов и корректировать цены.

Исполнительный директор компании «Р-Консалтинг» Ольга Козырева говорит, что тенденция снижения рыночной стоимости и арендных ставок коммерческой недвижимости наблюдается с января 2016 года. По ее словам, связано это прежде всего со снижением деловой активности в городе и стране в целом. «Для примера – в начале года средняя арендная ставка для объектов офисного назначения в Перми составляла 582 руб. за кв. м, на текущий момент – 545 руб. за кв. м. Средняя арендная ставка торговых помещений – 760 руб. кв. м, на текущий момент данный показатель едва превышает 700 руб. Наибольшее падение цен продемонстрировал сегмент помещений свободного назначения – 620 руб. кв. м против 671 руб. на начало года», – пояснила г-жа Козырева.

Больной спрос

Опрошенные Business Class эксперты говорят о том, что интерес арендаторов к аренде помещений существенно сократился. Кроме того, трансформировался спрос.

«Активность арендаторов значительно снизилась. Если на конец 2015 года для компаний вырисовывались перспективы и компании заезжали в престижные бизнес-центры, то в начале года ситуация изменилась. Арендаторы стали переезжать в дешевые офисы, формируя свой выбор только исходя из величины арендной ставки», – говорит Ольга Козырева.

Директор филиала федеральной риэлторской компании «Этажи» в Перми Лидия Белобокова считает, что спрос трансформировался. «Собственники сокращают бизнес и переезжают в помещения меньших площадей. Таким образом, бизнес сокращает расходы на аренду. Соответственно, большие площади освобождаются и выходят на рынок предложений, также освобождаются площади в торговых центрах, особенно в новых. В итоге мы наблюдаем некий дисбаланс спроса-предложения», – рассказала г-жа Белобокова.

Площади

По данным Domofond, на пермском рынке коммерческой недвижимости снижение арендных ставок произошло в сегменте помещений свободного назначения (–7%). Это связано с тем, что данный формат является наименее востребованным типом коммерческой недвижимости. Обычно под помещениями свободного назначения подразумевают объекты с неопределенной функцией использования.

«Согласно проведенному анализу рынка аренды коммерческой недвижимости, в Перми на текущий момент выявлено более 750 предложений. Наибольшее количество предлагается в сегменте офисной недвижимости – 44%, второй по величине сегмент – торговая недвижимость – 32%, наименьший объем среди объектов свободного назначения – 24%.

Наибольшее число предложений по аренде коммерческих объектов сконцентрировано в центральных районах города – Дзержинском, Ленинском, Свердловском (около 65%). Количество предложений в различных районах города прямо пропорционально расположению относительно центральной части города.

Конечно, меньше всего спросом пользуются специализированные объекты, которые могут продаваться годами, а если сдаются, то под конкретного арендатора. Как правило, такие объекты оцениваются дороже, нежели типовые, так как учитывают затраты, понесенные собственником на дизайн, оборудование и концепцию», – рассказывает руководитель «Р-Консалтинг».

Кредит всему голова

На вопрос «bc», стоит ли сейчас брать кредит на покупку коммерческой недвижимости, эксперты сошлись во мнении, что оформлять заемные средства стоит при наличии существенного первоначального взноса.

«Привлекать кредитные средства для покупки объекта можно максимум на треть стоимости объекта, поскольку доходность аренды заметно ниже ставки по кредиту», – говорит Владимир Федорченко, генеральный директор ООО «БриГ-Девелопмент».

«Брать кредит на приобретение коммерческих площадей сейчас скорее выгодно, – считает Лидия Белобокова. – Стоимость по сравнению с 2014 годом снизилась (на некоторые площади даже в 2 раза), а ставки по кредиту остались на прежнем уровне, хоть и высокие – порядка 17-18% годовых при первоначальном взносе 40%. Плюс выбор на рынке сейчас очень большой».

Ольга Козырева также утверждает, что в основном сейчас выгодно брать кредит. «На рынке можно приобрести недвижимость с большим дисконтом, достаточно умеренные и разумные скидки предлагают на жилую недвижимость, максимального своего пика они достигают для промышленной недвижимости. Связано это опять же со снижением деловой активности, с ликвидацией многих предприятий. Также выгодные сделки можно в настоящий день заключить на торгах, при реализации имущества банкнотных предприятий», – подчеркнула эксперт.

Ольга Козырева считает, что снижение ставок продолжится, но уже незначительно, т.к. максимальное падение уже произошло в начале года. «Делать прогнозы неблагодарное дело в силу влияния совокупности множества как внешних, так и локальных факторов.

На текущий момент самый ликвидный сегмент коммерческой недвижимости – офисные помещения, они могут сдаваться по ставке складских помещений, и сроки окупаемости могут достигать 20 лет, при среднерыночных 7-8 лет», – заключила г-жа Козырева.


Портрет арендатора

Общий потрет типичного арендатора изменился. «Основными арендаторами сейчас являются небольшие фирмы, в основном из сферы услуг: салоны, стоматологические кабинеты», – рассказывает Лидия Белобокова.

«Портрет актуального арендатора – мигрирующий наниматель сегмента малого бизнеса, активно реагирующий на падающие арендные ставки. Арендодатели готовые идти на любые дисконты для стабильного, надежного арендатора. На текущий момент собственники помещений стараются идти навстречу арендатору и подписывать дополнительные соглашения к договорам аренды, снижая арендные ставки, чтобы только сохранить своих арендаторов. Этот факт сдерживает повышенную активность на рынке аренды», – пояснила Ольга Козырева.