Автор: Анастасия Карелина
Согласно классификатору многоквартирных домов Российской гильдии риэлторов, все объекты недвижимости можно разделить на четыре класса качества, а именно: «эконом», «средний класс», «бизнес-класс» и «элитный класс». Недвижимость оценивается с учетом таких критериев, как архитектура, несущие и ограждающие конструкции, остекление, внутренняя отделка общественных зон, внутренняя отделка квартир, общая площадь квартир, придомовая территория двора и безопасность, инфраструктура дома, внешнее окружение и наличие социальной инфраструктуры в районе.
«Элитное жилье – это в первую очередь эксклюзивное жилье с уникальными характеристиками, зачастую не имеющее аналогов. С позиции общепринятого понимания элитного жилья, в нашем городе таких объектов нет, хотя некоторые риэлторы и позиционируют дома повышенного класса качества как элитные, – рассказывает Евгений Железнов, директор департамента оценки компании «Инвест-аудит». – К действительно элитным домам можно отнести только малоквартирные дома, построенные по индивидуальному проекту (или реконструированные исторические объекты) имеющие очень удачное расположение (например, тихий центр или берег реки). Существуют различные классификации рынка жилой недвижимости, соответствующие критерию качества объекта, и каждая из них по-своему определяет те особенности, которые должны быть у элитного жилья».
Приметы элитного жилья
Ситуация, которая сложилась на пермском рынке, – отсутствие домов, соответствующих критериям элитных, отличается от положения дел в других городах России. «Конкретные характеристики жилья в данном сегменте отличаются в городах, в которых выделяют сегмент элитного жилья. В каждом крупном городе присутствует жилье, относимое местными жителями к элитному по определенному набору факторов. Естественно, большинство этих объектов не отвечает по всем критериям классического понятия «элитное жилье», – считает г-н Железнов.
«Требования покупателей к престижной недвижимости остаются стандартными. Ключевым является безопасность проживания: охрана территории, видеонаблюдение на придомовой территории и в подъезде, пропускная система, консьерж. Желательно, чтобы это была современная постройка в тихом центре с развитой инфраструктурой. Дома выбирают в кирпичном исполнении, с улучшенной шумоизоляцией, бесшумными лифтами, удобными входными группами. Приветствуются помещения общего пользования в подъезде: велосипедная, колясочная, кладовая. Главное требование к благоустройству придомовой территории – наличие просторной парковки, наземной или подземной. Что касается самой квартиры, то покупателям нужна просторная жилая площадь, кухня от 14 кв. м, ванная комната от 10 кв. м, два санузла, гардеробная, помещения с правильной геометрией и высокими потолками. Требования к ремонту в новостройках: предчистовая отделка и свободная планировка. Это дает возможность сделать дизайн помещений «под себя», – рассказал Вадим Трапезников, специалист по недвижимости филиала федеральной риэлторской компании «Этажи» в Перми.
Пахомова Екатерина Леонидовнадиректор по развитию агентства недвижимости «Территория».«Был период в истории пермской недвижимости, когда к категории жилья «условно lux» относили малоквартирные дома, но, к сожалению, этот критерий себя не оправдал. На сегодняшний день он не является основополагающим. В первую очередь такие квартиры отличает качественное предложение. Главным критерием сегодня остается местоположение, окружающее пространство и территория дома. Это должны быть центральные районы города, объект не может быть втиснут на каком-то «пятачке» между пятиэтажками и бараками. Планировки квартир должны удовлетворять всем современным требованиям, предусматривать видовые решения. В «идеальном доме» класса «элит» придомовая территория организована и оформлена застройщиком, а зона ресепшн соответствует определенному уровню, дом имеет собственную инфраструктуру, просторную парковку. Домов, которые соответствуют абсолютно всем требованиям класса «элит», в Перми, по сути, нет», – утверждает Екатерина Пахомова.
Цена и спрос
Опрошенные Business Class эксперты утверждают, что цены на рынке элитных квартир варьируются в интервале 70-130 тысяч за квадратный метр.
«На рынке присутствуют квартиры, которые по некоторым параметрам можно отнести к элитному жилью. Эти предложения носят единичный характер, как это и должно быть в данном сегменте.
Рынок элитного жилья представлен единичными объектами (некоторые предложения просто не попадают в открытую продажу). По этим причинам цена подобного жилья определяется индивидуально. Нужно отметить, что спрос на подобные объекты есть, но он минимальный. В связи с этим срок экспозиции на рынке таких квартир может достигать нескольких лет. По тем предложениям, которые присутствуют на рынке, можно определить диапазон цен – 70-130 тысяч рублей за кв. метр», – рассказал Евгений Железнов.
Вадим Трапезников утверждает, что сейчас среди строящихся зданий нет элитных проектов. «В Перми есть объекты бизнес-класса. Но спрос сейчас падает и на первичном, и на вторичном рынке жилья. Застройщики ориентируются на более демократичный сегмент. Даже те компании, которые строили «комфорт», начинают переходить на «эконом»: квартиры с маленькими площадями пользуются большей популярностью у населения.
Однако сказать, что спрос полностью остановился, нельзя. Дело в том, что покупать дорогое жилье сейчас выгодно. Средняя цена по рынку на жилье бизнес-класса снизилась, и в дополнение к этому сам собственник готов на уступки – таким образом, квартиру можно купить по цене ниже рыночной. Явную ценовую тенденцию снижения в процентах выделить сложно, каждый объект индивидуален. Можно предположить, что популярность эконом-класса будет расти, а на жилье премиум-класса и элитное – пропорционально снижаться вслед за рынком», – прокомментировал г-н Трапезников.
По словам г-жи Пахомовой, из-за сложившейся экономической ситуации доля потребителей, желающих купить элитную квартиру, сократилась или переориентировалась на индивидуальное строительство. «В Перми покупательская способность находится на определенном уровне: спрос в очень хорошем доме ограничен ценой в 80 тысяч рублей за 1 кв. м. Дороже люди не готовы приобретать. Конечно, есть продажи квартир, стоимость одного квадратного метра в которых составляет более 100 тысяч рублей, но это эксклюзивные предложения, которые отличаются от других квартир в этом престижном доме.
Часто бывает, что те, кто планирует купить элитную квартиру, не найдя в Перми вариантов, которые соответствовали бы всем требованиям, совершают покупку в другом городе – начиная от Москвы и Санкт-Петербурга и заканчивая зарубежными странами. Например, один наш клиент в течение долгого времени выбирал квартиру в Перми и к моменту совершения покупки приобрел объекты в Москве, Нью-Йорке и ОАЭ.
Как правило, доля покупателей, которые намерены приобрести престижное жилье, составляла порядка 10%. Сейчас этот показатель еще уменьшился. Плюс многие переориентировались на индивидуальное жилищное строительство», – заключила директор АН «Территория».
Справка Business Class Эксперты сходятся во мнении, что к основным отличительным чертам элитного жилья можно отнести: – расположение дома – центр города (тихий центр); – большая придомовая территория, огороженная и охраняемая; – площадь квартир – не менее 150 кв. м; – количество квартир в доме – по различным классификациям до 8-30; – инфраструктура – высококачественное оборудование (лифты, отопление, водопровод, вентиляция) класса «люкс», максимальный пакет услуг сервиса в доме, не менее двух автомобильных мест на квартиру (подземная парковка) и т.д.
