Аналитика фиксирует снижение стоимости аренды и продажи площадей в торговой недвижимости Перми. По данным PAN City Group, по итогам 2015 года цена квадратного метра на рынке торговой недвижимости уменьшилась на 10%. «При этом на протяжении первых трех кварталов она сохранялась на уровне конца 2014 года, а коррекция произошла только в четвертом 2015-го. Собственники были не готовы уменьшать стоимость объектов до ожиданий покупателей. Последних оказалось немного, а их предпочтения сосредоточились на цене 30 тыс. кв. м», – рассказывает Юлия Цепенникова, руководитель отдела маркетинга и консалтинга PAN City Group. Информация прозвучала в рамках XI Камского форума профессионалов рынка недвижимости, где эксперты обсудили перспективы и прогнозы развития рынка коммерческой недвижимости.
Как отметила г-жа Цепенникова, Пермский край – аутсайдер в сравнении с другими субъектами России. В регионе 420 кв. м торговой недвижимости и 200 офисов на 1 тысячу человек. «При этом по уровню заработной платы Пермский край находится ровно в середине списка субъектов России. Таким образом, есть большой потенциал для развития, но он не реализован», – говорит эксперт.
Дефицит площадей позволяет сохранять ставки в долларах, чего уже нет в других регионах. «По стрит-ритейлу они уменьшились в два раза. В первом квартале 2015 года зафиксирован рекордный объем вакантных площадей в ключевых торговых коридорах – на ул. Ленина, Комсомольском проспекте. Более высокая устойчивость сохранилась на ул. Мира, но и она «посыпалась», начиная с марта 2015 года. На улице Ленина в первом квартале 2015 года насчитывалось 32 баннера с информацией об аренде площадей. Это рекордное число на рынке недвижимости. Собственники пытались заполнить объекты: сначала по тем ставкам, которые были ранее, но это не привело к результату. Итог 2015 года – цена аренды на рынке стрит-ритейла снизилась в два раза. Благодаря этому и лояльной политике собственников заполняемость объектов была обеспечена на 90%», – рассказала Юлия Цепенникова. По ее словам, падение ставок оказалось максимальным и составило 26%. Если в 2014 году средняя процентная ставка на аренду торговой недвижимости в Перми составляла 915 рублей за кв. м, то в 2015 году – 680 рублей за кв. м.
Более опытны
Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора компании RRG (Москва), отмечает, что сейчас наблюдается падение потребления на фоне роста цен, снижения доходов и неуверенности в завтрашнем дне. «Игроки рынка более опытны, чем в прошлый кризис. На рынке стало гораздо больше вакантных торговых площадей, закредитованность населения выросла, а уровень зарплаты остался прежним. На дворе 2016 год – некое послевкусие кризиса 2014-2015 годов», – говорит Эвелина Ишметова и подчеркивает, что история с падением товарооборота с квадратного метра не новая: одновременно с вводом большого количества торговых площадей произошел кризис, что усугубило ситуацию. Количество торговых центров растет, поэтому, даже если отбросить политическую и экономическую составляющую, то мы бы все равно пришли к падению товарооборота через некоторое время, полагает г-жа Ишметова.
«Строительство торговых объектов с нуля и заполнение их арендаторами по классической схеме – нерентабельно».
По ее словам, структура потребления осталась примерно такой же, как раньше, но за счет роста цен на определенные позиции увеличивается объем средств, направляемых на приобретение продуктов и вещей. «Например, на товары повседневного спроса люди тратят уже не 31%, а 38%. Это означает, что все остальные сегменты «подвинулись». Принимая во внимание рост цен на продукты питания, снижается объем средств, которые потребители тратят на одежду, обувь, другие товары. Это приводит к тому, что строительство торговых объектов с нуля и заполнение его арендаторами в классической схеме – нерентабельно. Существуют всего два выхода из этой ситуации – либо девелопер перестает строить, либо меняет правила игры: становится более активным участником бизнеса. Просто «отсидеться» уже не получится», – делает вывод Эвелина Ишметова.
Образование и здоровье
В таких условиях ряд ритейлеров приостанавливают свое развитие, другие уходят с рынка, третьи оптимизируют издержки, более тщательно подходят к выбору помещений, переходят на процент с оборота и т.д. В целом это приводит к снижению маржинальности и возможности платить прежние ставки аренды. Юлия Цепенникова называет новой тенденцией 2015 года (которая продолжится и в этом) замещение фэшн-ритейла в торговых коридорах на аптеки, продуктовые и алкогольные супермаркеты и товары массового спроса, поскольку эти сегменты демонстрируют наиболее устойчивый рост товарооборота.
Эвелина Ишметова среди позитивных трендов 2015 года называет размещение в торговых центрах новых операторов – образования, медицины, здоровья и т.д. «Если в 2009 году пустые площади в торговых центрах заняли арендаторы мебельного сегмента, то сейчас преобладают операторы образования, искусства, творчества, детской тематики. Во второй половине 2015 года стал снижаться уровень вакансий в торговых центрах за счет театров, развлекательных комплексов и т.д. То есть собственники торговых центров снизили пожелания по ставке аренды и запустили всех, кто хотел зайти. На текущий момент можно говорить, что сейчас мы не достигли дна (возможно и «второе дно»), но рынок пришел к новому пониманию условий», – полагает Эвелина Ишметова.
«8 марта прошлого года арендатор просто не пришел в торговый центр и не открыл дверь»
По мнению Виталии Львовой, генерального директора агентства маркетинговых коммуникаций Promotion Realty (Москва), в случае с пустующими площадями управляющим иногда выгоднее проработать промежуточную стратегию по функционированию торгового объекта. То есть сдать площади тем операторам, которые обеспечат потребности аудитории, и увести эти площади в промежуточное развитие на три года, таким образом предоставив возможность сетям переформатироваться, а новым брендам – появиться. «Это, безусловно, приведет к потере доходности. Пока операторы не перестроятся под новые условия, торговые центры будут стагнировать вместе с ними. Сознание потребителя уже переформировалось, но ритейлеры пока не совсем успели», – добавляет Виталия Львова.
Иная реальность
По данным PAN City Group, Пермь оказалась одним из немногих городов России, где сохраняются долларовые ставки – благодаря тому, что сохраняется дефицит торговых площадей. Тем не менее, в прошлом году наблюдались изменения – торговые центры начали переходить на комбинированную ставку: фиксированная часть плюс процент с оборота. Это говорит о том, что рынок движется в сторону пожеланий арендаторов. «Пермь – это иная реальность, «Зазеркалье», и управляющим торговых центров краевой столицы очень повезло. Медленное развитие города в период 2008-2014 годов подстраховало от сильного и резкого пике, которое образовалось в других территориях», – полагает Виталия Львова.
Елена Жданова, директор УК «ЭКС», отмечает, что в сравнении с Уфой ситуация в Перми очень хорошая. «Такую степень креативности, которую мы проявляем в ТРК «СемьЯ» в столице Башкортостана, здесь мы проявим не скоро»», – отмечает Елена Жданова и добавляет, что, тем не менее, торгово-развлекательный комплекс постоянно подвергается реконцепции. В частности, «Спортмастер» был заменен на Inditex, на четвертом этаже появится хобби-гипермаркет «Леонардо». «Мы понимаем, что нужно более тесно работать с арендаторами, получая данные по чеку, продажам и покупательской воронке, хотя операторы не всегда готовы предоставлять эту информацию. Плюс в ТРК «СемьЯ» были урезаны затраты на маркетинг, которые оказались неэффективными или избыточными», – рассказывает Елена Жданова.
По ее словам, больший интерес к размещению магазинов в ТРК сегодня наблюдается у федеральных сетей, а не у местного бизнеса. «Индивидуальным предпринимателям сегодня тяжело: степень неуверенности и риски у них выше, чем у бизнеса, подкрепленного существенными финансовыми ресурсами. Предприниматели в основном и закрывались: 8 марта прошлого года арендатор просто не пришел в торговый центр и не открыл дверь. Такого панического бегства в прошлый кризис мы точно не наблюдали. Но, это, пожалуй, единичные случаи», – делится Елена Жданова.
Константин Копытов, директор управляющей компании «Столица Пермь», отмечает, что сегодня множественность собственников ТРК «Столица» даже спасает объект: поскольку они зачастую являются и владельцами бизнеса на этих площадях. «Для них результативность измеряется не только показателями трафика, но и внутренними данными по продажам товарам и услуг. В бутиковых галереях кризис чувствуется более ярко. Те индивидуальные предприниматели, которые начали заниматься этим бизнесом на волне «тучных лет», очень быстро закрывают проекты. Есть и такие предприниматели, которые работают порядка 20-30 лет – их ничем не испугать: они быстро меняют политику вслед за ожиданиями покупателей и имеют приличный пул лояльных клиентов», – подчеркивает Константин Копытов.
По прогнозам PAN City Group, рынок коммерческой недвижимости в регионе достигнет дна во II-III кварталах текущего года, а оздоровление начнется только в следующем году. «Первой тенденцию к восстановлению продемонстрирует торговая недвижимость. В 2017 году корректировка ставок продолжится, но будет не столь стремительной и составит около 5-7%. Экономика и коммерческая недвижимость не смогут развиваться при ключевой ставке более 10%. Пока этого не произойдет, кредитный ресурс будет недоступен, а он играет большую роль в развитии рынка коммерческой недвижимости», – прогнозирует Юлия Цепенникова.
