По данным сертифицированных аналитиков ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», на хаотичном рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в Пермском крае во всех сегментах по итогам первой половины 2015 года наблюдается один общий тренд – снижение цен в диапазоне от 1 до 7%. Исключение составил дачный сегмент, здесь цены выросли на 2%, что обусловлено фактором сезонности.
«В организованных поселках и на рынке земельных участков цены достаточно стабильны, изменения отмечаются только по ряду объектов. Цены на участки в коттеджных поселках в регионе имеют большой разброс — колеблются от 10 тыс. до 500–700 тыс. рублей из расчета за сотку земли», – отмечают специалисты «Аналитического центра «КД-консалтинг».
По оценкам Андрея Ляшкова, директора агентства недвижимости «Ларец», снижение стоимости по ряду объектов доходит до 50%. «В нынешней ситуации на строительном рынке дешевеет абсолютно все: дома, новостройки, вторичное жилье. На некоторые позиции в эконом-сегменте цена упала на 15–25%, в бизнес-сегменте этот показатель составляет 30–50%. Например, дом в Усть-Качке, себестоимостью 38 млн рублей продается сегодня за 20 млн рублей. Но желающих приобрести нет. Хороший покупатель с рынка ушел. Люди выбирают другие инструменты для инвестирования, активно уходят в валюту, в банковские депозиты, свободных денег практически не осталось. Сегодня недвижимость – это инструмент лишь для сохранения сбережений, слишком низкоконвертируемый для каких-либо бизнес-спекуляций. Процентная ставка по ипотеке на дома высокая, порядка 15–16%. Она даже выше, чем на обычную квартиру, на 1,5–2%», – поясняет Андрей Ляшков.
Дом в Усть-Качке, себестоимостью 38 млн рублей продается сегодня за 20 млн рублей
Ольга Козырева, исполнительный директор компании «Р-Консалтинг», подчеркивает, что снижение цен пошло вразрез с привычным влиянием фактора сезонности на рынок. «Продавцы не поднимали цены на свои объекты, а, напротив, немного снижали их для более быстрой реализации. Кроме того, уменьшали стоимость предложения менее ликвидных объектов, плюс в структуре предложения появились только недорогие дома», – рассказывает Ольга Козырева.
«При повышении объема предложения и одновременном снижении спроса, связанным с ухудшением экономической ситуации в стране, понижение цен – это естественная реакция рынка, – полагает Илья Пермяков, генеральный директор компании «Пермский торговый дом недвижимости». – Кроме этого рынок ИЖС подвергался тем же факторам, что и рынок квартир, – во времена экономического роста был сильно перегрет, и сегодня постепенно сдувается».
В основном – эконом
По оценкам специалистов «Аналитического центра «КД-консалтинг», в целом пермский рынок ИЖС даже в такой нестабильной экономической ситуации чувствует себя вполне неплохо. «Спрос есть, но его структура видоизменяется. В первую очередь востребованы проекты эконом-класса. Основные сделки совершаются до 1 млн рублей в сегменте дач; до 2,5–4 млн рублей в сегменте коттеджей (более востребованными форматами становятся те, которые подходят в качестве основного жилья и находятся на высокой стадии готовности) и до 200–300 тыс. рублей на рынке земельных участков под строительство индивидуальных домов», – отмечают аналитики.
По словам Ильи Пермякова, спрос на индивидуальные дома сегодня есть, но в связи с экономическим кризисом он существенно ниже, чем предложение. «Оно выросло за счет объектов, собственники которых испытывают финансовые затруднения и не могут продолжать строительство. Поэтому рынок пополнился большим объемом недостроенных домов. Сейчас доля таких объектов составляет чуть ли не половину объема предложения. Кроме того, индивидуальный дом, как правило, – не единственное жилье, и продавцы, реализуя здания, снижают издержки, отказываясь от второстепенных по значимости объектов. На таком рынке покупатель знает, что конкурентов у него немного и останавливает свой выбор только на очень интересных предложениях, с хорошим дисконтом, особенно это касается приобретения элитных домов. Спросом пользуются и дачи, и коттеджи, при этом объектам с отделкой покупатель отдает большее предпочтение», – комментирует Илья Пермяков.
«Во времена экономического роста рынок был сильно перегрет, и сегодня постепенно сдувается»
Ольга Козырева также отмечает, что по загородному рынку заметно переключение покупателей на более доступные по цене предложения. «В то же время покупатели стали внимательнее при выборе участка. Самым большим спросом сейчас пользуются участки без подряда, то есть без обязательства начинать строительство дома. Они занимают уже 53% рынка, и их доля продолжает расти. На пустые участки на загородном рынке спрос у тех, кому не хватает денег сразу и на дом, и на землю, и людей, которые предпочитают строить дом по своим личным вкусовым предпочтениям. Кроме того, в Земельный кодекс внесены изменения, согласно которым с 1 марта 2015 года купить земельный участок можно проще и быстрее. И в будущем выбора станет больше, чем сейчас», – полагает Ольга Козырева.
Андрей Ляшков констатирует: спроса на рынке ИЖС нет, покупают только новостройки эконом-сегмента. «Сейчас выгодней купить уже готовый объект, чем построить с нуля. На текущий момент в эконом-сегменте стоимость строительства и цена предложения примерно сравнялись. В бизнес-сегменте (стоимость 10 млн рублей и выше) себестоимость строительства выше, чем цены реальных предложений по продаже. Эти изменения произошли совсем недавно», – подчеркивает новую для рынка тенденцию Андрей Ляшков.
В два раза меньше
По прогнозам Андрея Ляшкова, количество строящихся домов сократится в разы в ближайшие два года; это касается в первую очередь ИЖС. «Сейчас люди приостановили какие-либо серьезные вложения. Стоимость строительства увеличилась. Не подешевел ни один из строительных материалов: ни цемент, ни кирпич, ни газоблоки. Цена строительных работ также не снизилась. Подорожали импортные составляющие: трубы, фитинги, котлы и т. д. Люди приобретают эконом-дома, так как строить самостоятельно просто невыгодно. Тем более, что и денег свободных нет», – поясняет Андрей Ляшков.
Илья Пермяков, полагает, что, несмотря на кризис и снижение спроса, вполне могут появиться новые проекты, так как концептуальных поселков эконом-класса в Пермском крае практически нет. Кроме этого сегмент индивидуального строительства будет развиваться за счет частного строительства, так как это доступный и недорогой способ решения жилищного вопроса.
По оценкам Ольги Козыревой, сегодня некрупные участки становятся объектами инвестиционных вложений. «Пермский рынок малоэтажного домостроения будет развиваться за счет завершения уже начатых проектов. Новые появляются ежегодно, прирост небольшой, составляет 3–5 единиц, но он все же есть. Не исключено, что свою роль в развитии малоэтажного домостроения в Прикамье сыграет появление государственных программ», – считает Ольга Козырева.
Менее оптимистично настроен Андрей Ляшков. По его мнению, в ближайшее время еще будут сдаваться проекты, начатые в 2012–2013 годах, но количество застройщиков и объем новых предложений вскоре сократятся. «Мы придем к ситуации 1990-х годов, когда купить новый дом смогут только состоятельные люди. Если раньше среднестатистическая семья могла продать «хрущевку» и купить таунхаус или новостройку, то сейчас это практически невозможно», – резюмирует Андрей Ляшков.
Динамика средних цен предложения на рынке ИЖС в целом на территории Пермского края
| Декабрь 2014 г. (тыс. рублей за 1 кв. м) | Июнь 2015 г. (тыс. рублей за 1 кв. м) | Темп роста/снижения | |
| Дачи | 20,73 | 21,14 | +1,98% |
| Дома старой постройки | 34,88 | 32,69 | -6,28% |
| Коттеджи с отделкой | 41,88 | 41,18 | -1,67% |
| Коттеджи без отделки | 26,41 | 24,45 | -7,42% |
Источник таблицы – ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»
Источник фото: flickr.com, John Fielding
